甘肃省平凉市人民政府


平政发〔2003〕75号


平凉市人民政府印发平凉市城市市容和环境卫生管理办法的通知

各县（区）人民政府，市直各部门，中、省驻平各单位：
　　为了加强城市市容和环境卫生管理工作，创造整洁、优美、文明的生活环境和工作环境，保障人民身体健康，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《甘肃省城市市容和环境卫生管理办法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定《平凉市城市市容和环境卫生管理办法》，经2003年6月27日召开的市政府第12次常务会议讨论通过，现予以印发，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　 二OO三年六月三十日

平凉市城市市容和环境卫生管理办法

　　第一章 总 则
　　第一条 为了加强城市市容和环境卫生管理工作，创造整洁、优美、文明的生活环境和工作环境，保障人民身体健康，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《甘肃省城市市容和环境卫生管理办法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 一切单位和个人在本市市区、县城必须遵守本办法，维护城市市容和环境卫生，服从有关部门的管理，尊重市容环境卫生工作人员的劳动，并有权制止、检举损害城市市容和环境卫生及有关设施的行为。
　　第三条 市、区(县）人民政府应当加强对城市市容和环境卫生工作的领导，将城市市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划及城市总体规划，采用积极的产业政策和措施，鼓励、支持城市市容和环境卫生事业先进技术、先进管理经验的推广、应用，改善市容和环境卫生劳动作业条件，并逐步提高环境卫生人员的福利待遇。推动城市市容和环境卫生事业的发展。
　　第四条 城市市容和环境卫生工作实行统一领导、专业人员管理与群众管理相结合的原则。
　　市建设行政主管部门负责全市城市市容和环境卫生管理工作。
　　区（县）人民政府市容环境卫生行政主管部门负责本行政区域的城市市容和环境卫生管理工作。
　　街道办事处、有关乡(镇)人民政府按照分工、依照本办法负责本辖区内市容和环境卫生工作。
　　市、区(县)城建、环卫监察机构根据行政主管部门的委托， 实施城市市容和环境卫生的监督、检查和违法行为的查处工作。
　　规划、环保、交通、卫生、公安、工商等部门在其职责范围内，配合市容环境卫生行政主管部门做好有关管理工作。
　　第五条 城市市容和环境卫生设施建设应当以公共财政支出为基础，按照谁投资、谁受益的原则，鼓励公民、法人或者其他组织投资建设城市市容和环境卫生设施，并依法保障投资者的合法权益。
　　第六条 积极推行城市市容和环境卫生责任区制度。任何单位和个人都应当做好责任区内的市容和环境卫生工作。
　　城市市容和环境卫生行政主管部门，应当根据城市居住人口容度和流动人口数量以及公共场所等特定地区的需要，制定垃圾收运、公厕等环境卫生设施建设规划，并按规定的标准组织、建设、改造；
　　第二章 城市市容管理
　　城市的建筑景观、公共设施、环境卫生、园林绿化、广告标志、公共场所等，应当符合国家规定的城市容貌标准。
　　第八条 城市道路路面和人行步道应当保持平整，路牙及无障碍设施完好，城市道路和桥梁上设置的隔离、防护、照明、排水等设施应当整洁有效。窨井盖等设施出现损坏、丢失、移位的，应当立即设置警示标志、护栏，并及时维修。
　　第九条 在城市道路及其他公共场所的交通、电力、邮政、电信、环境卫生等各类设施，应当按照有关规定和规范的要求设置，保持完好和整洁美观。出现破旧、污损或者丢失的，所有权人或者维护管理单位应当及时维修、更换、清洗或者补设。
　　第十条 任何单位和个人不得擅自在城市道路及其两侧、公共场所和设施用地范围内堆放物料、搭建建(构)筑物和其他设施、清洗机动车辆、进行屠宰加工和摆摊设点。确因建设等特殊需要，经批准临时堆放物料、搭建临时性建(构)筑物和其他设施的，应当保持周围环境整洁，并在规定期限内清理和拆除。
　　第十一条 城市主要道路两侧和景观区域临街建筑物的阳台、门窗、屋面应当保持整洁、美观；不得在阳台和窗外吊挂、晾晒和堆放影响市容的物品。
　　城市道路两侧和广场周围建(构)筑物内的经营者不得超出门、窗设摊经营。
　　禁止在城市道路及其他公共场所的护栏、电线杆、树木、绿篱等处晾晒衣物或者吊挂物品。
　　第十二条 禁止擅自挖掘城市道路。经批准挖掘城市道路的，应当按规定的时间和要求施工，不得擅自延长工期，竣工后应当及时清理观场，恢复原状，并通知市政工程行政主管部门验收。
　　第十三条 禁止在树木和建(构)筑物或其他设施上刻画、涂写。
　　任何单位和个人不得在树木和建(构)筑物或其他设施上张贴宣传品或标语。零星招贴物应当张贴于固定的公共招贴栏中。
　　因特殊情况需要在树木和建(构)筑物或其他设施上临时张贴、悬挂宣传品或标语的，应当经有关部门批准，在规定的时间和范围内张贴或悬挂、并在期满后及时清除。
　　第十四条 城市设置的建筑小品、雕塑等景观，应当与周围环境相协调，出观污损、破旧的，应当及时清洗和修饰。城市主要道路两侧和景观区域临街建筑物前，应当按照城市容貌标准的要求，选用透景、半透景的围墙、栅栏或者绿篱、花坛(池）、草坪等，并保持整洁、美观。
　　第十五条 户外广告以及非广告的霓虹灯、标语、招牌、标牌、电子显示牌、灯箱、画廊、实物造型等户外设施，应当按照批准的要求设置，符合城市容貌标准。
　　第十六条 夜景照明规划区域内的建(构）筑物、城市道路、广场、绿地等，应当按照规划要求建设夜景照明设施，并做到整洁美观、使用安全，达到规定的标准和要求。
　　第三章 城市环境卫生管理
　　第十七条 城市环境卫生设施的设置，应当符合城市总体规划和国家城市环境卫生设施设置标准。经规划部门批准设置的环境卫生设施，任何单位和个人不得变更和阻碍。
　　第十八条 新区建设和旧区改建应将环境卫生设施纳入建设工程配套建设项目，同时设计、同时施工、同时验收，所需经费应当纳入建设工程预算。未进行环境卫生配套设施建设的开发区，旧城改建设区应限期补建。
　　第十九条 城市人民政府应当按照城市总体规划的要求和环境卫生设施设置规定，统一规划、配套建设公共厕所和其他环境卫生设施。
　　商业、文化、体育、医疗、交通等公共建筑，以及旅游景点和其他人流集散场所，应当按照环境卫生设施设置规定和设置标准，配套建设公共厕所和其他环境卫生设施，并设置垃圾收集容器。举行大型户外集会或其他大型活动的单位必须在集会地点设置临时废弃物收容器具，活动结束后举办单位必须及时清理场所。
　　城乡结合部的公共厕所、密闭式垃圾收集站和其他环境卫生设施、由市、区（县）人民政府组织建设。
　　第二十条 新建、改建、扩建建设工程应当按照规定设置围挡、临时厕所和垃圾收集设施。建设工程施工期间，应当及时清运施工产生的垃圾、渣土，采取措施防止尘土飞扬、污水流溢。建设工程竣工后，施工单位或者建设单位应当及时清除弃物弃料和围挡、临时厕所、垃圾收集等设施。
　　第二十一条 任何单位和个人不得擅自拆除、迁移、改建、停用环境卫生设施和改变环境卫生设施用途。因市政工程、房屋拆迁等确需拆除、迁移或者停用环境卫生设施的，建设单位或者其他有关单位应当提前报市容环境卫生管理部门批准；拆除、封闭环境卫生设施的，应当按照“先建后拆”的原则重建或者补建。
　　第二十二条 城市环境卫生设施应保持完好洁净，道路及其他公共场所的专业清扫保洁责任单位应当按照作业规范和环境卫生标准，逐步推行机械化作业，定时清扫，及时保洁。城区主干道、广场和繁华地区应定期进行水洗除尘，垃圾清运应在夜间进行。
　　第二十三条 环境卫生工作实行责任区制度。环境卫生责任区按照以下规定确定：
　　（一）城市主次干道、广场、桥梁，由所在区（县）环境卫生管理单位或者市、区（县）人民政府指定的单位负责；
　　（二）小街巷、居住区由街道办事处或有关乡（镇）人民政府负责；实行物业管理的居住区，由物业管理单位负责；工业园区、经济开发区由管理单位负责；
　　（三）机关、团体、部队、企事业单位按所在地街道办事处或有关乡（镇）人民政府划定的卫生责任区，由本单位负责；
　　（四）集贸市场、交易点和早市、夜市，由主办单位或从业者负责；
　　（五）火车站、长途汽车站、公共交通站（点）、停车场、体育馆（场）、影剧院、博物馆、展览馆、纪念馆等公共场所，铁路、公路沿线，由其经营管理单位负责；
　　（六）公园、街心花园、绿地、花坛、旅游景点、宗教活动场，河、洪道及其两侧，分别由各自管理单位负责；
　　（七）城市公共厕所按产权归属由产权单位及其承包人负责；
　　（八）建设工程的施工现场由施工单位负责；尚未开工的建设工程用地由建设单位负责；环境卫生责任区不明确的由市容和环境卫生行政主管部门确定。
　　清扫保洁的时间安排应当最大限度地减少对居民生活的影响，质量必须符合城市环境卫生的有关规定要求。
　　第二十四条 维修、清疏排水管道、沟渠，维修、更换路灯、电线杆及其他公共设施所产生的废弃物，作业单位应当按规定及时清除，不得乱堆乱放。道路清扫保洁作业产生的垃圾、废弃物不得扫入排水管道、沟渠。
　　城市绿地管理养护单位应当保持绿地整洁。在道路两侧栽培、修剪树木或者花卉等作业所产生的枝叶、泥土，作业单位应当及时清除，不得乱堆乱放。
　　第二十五条 从事车辆清洗、修理，以及废品收购和废弃物接纳作业的，应当保持经营场所周围环境卫生整洁，采取措施防止污水外流或者废弃物向外散落。
　　第二十六条 城市生活垃圾的处理应当按照无害化、减量化、资源化的原则进行，推行生活垃圾分类收集和综合利用。
　　第二十七条 工业垃圾及其他易燃、易爆、剧毒、放射性等有毒、有害废弃物，应当按照国家规定妥善处置，不得混入生活垃圾收集站和垃圾消纳场。
　　医疗废物应当按国家规定统一收集、运输，集中焚烧处理。
　　废电池、废电器等特殊废弃物应当单独收集和处置，其生产者和销售者应当承担相应的回收和处置义务。
　　第二十八条 因建设施工、拆除建筑物产生的建筑垃圾、渣土等废弃物应当单独堆放，不得倒入生活垃圾收集站。产生建筑垃圾、渣土等废弃物的单位应当到市容环境卫生管理部门申报产生量和处置方案。
　　第二十九条 运输垃圾、渣土、砂石、土方、泥浆等流体、散装货物的车辆应当采取密闭或者覆盖措施，不得泄漏、遗撒、飞扬。
　　对在道路上泄漏、抛撒物品的，当事人应当负责及时清除，拒不清除或者没有条件清除的，市容环境卫生管理部门可以委托环卫作业单位代为清除，所需费用由当事人承担。
　　第三十条 居民产生的生活垃圾和未接入污水处理系统的粪便，由市或者区（县)市容环境卫生管理部门组织收集、运输。
　　单位和个体工商户应当配置密闭式垃圾收集容器。集贸市场的开办单位应当保持场内和周围环境整洁，根据垃圾日产生量设置垃圾收集容器，并做到日产日清。
　　单位和饮食业经营者产生的餐厨垃圾，应当按照有关规定， 自行单独收集和处置，或者委托有关作业单位收集和处置，不得排入下水道。
　　车站、货运站应当配备与垃圾、粪便收集量或者产生量相适应且符合标准的收集容器，并保持正常使用。
　　第三十一条 厕所的粪便应当排入污水处理系统或者化粪池。对化粪池负有管理责任的单位应当及时清掏、疏通，对清掏的粪便密闭运输、并倾倒在指定的消纳场所。
　　第三十二条 在公共场所禁止下列影响市容和环境卫生的行为：
　　（一）随地吐痰、便溺；
　　（二）乱丢果皮、果核、烟头、纸屑、口香糖、饮料罐、塑料袋、包装物等废弃物；
　　（三）乱倒垃圾、污水、粪便，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物；
　　（四）乱丢废电池等实行单独收集的特殊废弃物；
　　（五）携带宠物进入商场、宾馆、饭店、影剧院、公交车辆等公共场所。
　　第三十三条 居民饲养宠物和家禽家畜应当符合城市人民政府的有关规定，不得影响环境卫生。
　　饲养信鸽应当符合有关管理部门的规定，具备相应的条件，并采取措施防止影响环境卫生。
　　第四章 法律责任
　　第三十四条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、区（县)市容环境卫生行政主管部门或其委托的机构予以处罚：
　　(一)随地吐痰、便溺，乱扔果皮、果核、纸屑、烟头、口香糖、饮料罐、塑料袋、包装物等废弃物，从高空向下或从建(构)筑物、车辆向外掷物、泼水的，给予警告，责令其停止违法行为，并可处以5元以上50元以下的罚款。
　　(二）在建(构）筑物、电杆、树木和其他设施上涂写、刻画，或者未经批准张挂、张贴宣传品的，给子警告，责令其限期改正或清除，并可处以50元以上200元以下的罚款。
　　（三)在城市道路及其两侧、公共场地和设施用地范围内摆摊设点兜售物品的，责令其停止违法行为，并可处以20元以上200元以下的罚款。
　　（四)在城市主要道路两侧和景观区域临街建筑物的阳台和窗外、屋顶、平台、外走廊堆放、吊挂有碍市容的物品，临街建筑物外墙上安装空调设备、搭建封闭阳台、设置遮阳雨蓬、安全防护网存在安全隐患或有碍市容的，给予警告，责令其限期改正；拒不改正的，可处以100元以上500元以下的罚款。
　　（五）在城市道路及其他公共场所的护栏、电线杆、树木、绿篱等处晾硒衣物或者吊挂其他物品的，责令其停止违法行为，并可处以50元以上200元以下的罚款。
　　（六)未经批准，擅自在城市道路及其两侧、公共场所和设施用地内堆放物料、搭建建(构)筑物和其他设施的，占用道路进行电焊、维修、清洗车辆或屠宰的，责令其停止违法行为，并限期清理、拆除或者采取其他补救措施；拒不改正或情节较严重者，可处以100元以上500元以下的罚款。
　　(七)在城市道路两侧和广场周围建(构)筑物内的经营者超出门、窗设摊经营、堆放物品的，责令其停止违法行为，并可处以 50元以上500元以下的罚款。
　　（八）未经批准擅自设置大型户外广告，或者设置户外广告、标语牌、画廊、橱窗等影响市容较大的，责令其停止违法行为，限期拆除，并可处以500元以上2000元以下的罚款。
　　(九)在市区养犬或者放养家畜家禽影响市容环境卫生的，责令其限期处理或者予以没收，并可处以20元以上200元以下的罚款。
　　(十)交通工具破损不洁、带泥行驶或者运输液体、散装物料及废弃物不作密封、包扎、覆盖造成泄漏、遗撒的，给予警告，责令其停止违法行为，并可处以200元以上1000元以下的罚款。
　　（十一）不按规定时间、地点、方式倾倒、清运、处理垃圾，在市区抛撒纸钱、焚烧树枝树叶和其他杂物，不履行卫生责任区清扫保洁义务的，给予警告，责令其限期改正；情节较重或者拒不改正的，可处以200元以上1000元以下的罚款。
　　（十二）单位、个体工商户、未按规定配置密闭式垃圾收集容器的，集贸市场、车站、货运站或其他公共活动场所未根据垃圾日产量设置垃圾收集容器，垃圾清理不及时，影响城市市容的，责令其改正；对拒不改正的，可处以100元以上500元以下的罚款。
　　(十三)临街建筑工地不按规定设置遮挡围栏、围墙，施工作业观场扬尘、泥浆洒漏、污水外流或者不采取必要防范措施，停工场地不及时整理并作必要覆盖，工程竣工、作业完成后不及时清理平整场地和拆除工棚等临时建筑、设施影响市容环境卫生的，给予警告，责令其限期清理或采取其他补救措施；在规定期限未进行清理或采取补救措施的，可处以500元以上3000元以下的罚款。
　　（十四)因建设施工、拆除建筑物产生的建筑垃圾、渣土等废弃物的单位，未到市容环境卫生管理部门申报产生量和处置方案，随意倾倒或未倒入生活垃圾收集站的，除责令其清除外，废弃物1立方米以下的每处处以200元罚款，1立方米以上的每立方米处以200元罚款。
　　（十五)擅自拆除、迁移、改建、停用环境卫生设施或者未按批准的拆迁方案进行拆迁的，责令其停止违法行为，限期采取补救措施，可处以该设施建筑造价1至3倍的罚款。
　　（十六)损坏各类环境卫生设施及其附属设施的，责令其恢复原状，可处以实际损失1至3倍的罚款。
　　上述行为造成损失的，应负赔偿责任；应当给予治安处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十五条 妨碍市容环境卫生管理部门及其工作人员依法执行市容环境卫生公务应当给予治安处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十六条 市容环境卫生管理部门及其工作人员必须忠于职守、严格管理、秉公执法、接受群众投诉、及时制止和查处有损城市市容和环境卫生的违法行为，及时清洗不洁和修复、更换破损的环境卫生设施。对管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或其上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼；逾期不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第五章 附 则
　　第三十八条 本办法实施中的具体应用问题由平凉市建设行政主管部门负责解释。
　　第三十九条 本办法自发布之日起施行。



浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策

廖善康（广西经济管理干部学院 530007）

作者简介：廖善康，男，1969年7月生，广西永福县人，广西经济管理干部学院法律教研室讲师。

内容摘要：近年来，随着城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多，物业管理纠纷也日益增多，本文主要分析物业管理在实践中遇到的与立法不相符合的困境，并积极寻求解决的途径。这对于正确处理物业管理纠纷案，稳定社会秩序，完善物业管理法规，具有十分重要的现实意义。
关键词：物业管理企业 业主委员会 困境 解决对策

1908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会（BOMAI），它标志着物业管理进入法制化，现代化时代。自我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来，我国的物业管理已风风雨雨地走过十一年，物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势，但由于我国物业管理起步晚，业主和相关当事人法制差，法制的不完善，我国的物业管理同时也存在着不少的问题。如业主大会不能按时成立或职权不明，业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护，专项维修基金使用不规范，去向不明等，上述问题在诸如南宁市文华园小区、三元物业小区、聚宝苑小区、恒大新城小区等都不同程度地存在着。笔者拟从物业管理在实践中遇到的困境提出以下几点对策，与各位同仁商榷。
一、物业管理在实践中遇到的困境
2003年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》（以下简称物管条例），同年9月1日正式施行。条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容，可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的，然而在实践中施行起来，却遇到以下几个方面的困境：
1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既不属于法人，也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物管公司一案来说，因业主委员会法律地位不明确，致使一案一输一赢。其具体案情如下：福州海景花园的业主委员会在去年下半年因物业管理纠纷，把原物业管理公司告上法庭。法院于去年11月底判决，明确了业主委员会作为该案的主体，判决原物业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而， 3个月之后，法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案件，经过三天的开庭审理，却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利，而无代表和维护业主房屋所有权的权利，不享有参加该案诉权，从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的起诉。一位网友甚至十分激动地写道：“惊闻以业主委员会无诉主体驳回诉讼，让全国业主心寒。如果业委会不能代表广大业主，谁能代表？不要让法律的某些环节成为现今极个别腐败分子可钻之处。呼吁相关部门还民一片天，真正体现法律面前人人平等。” 业主委员会法律地位的不明确，使业主委员会处于尴尬的处境，也不利于保护广大业主的合法权益，长此以往，容易造成社会的不稳定。
2、开发商与物业管理企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而，在实际操作中，不少地开发商自行组建物业管理企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上，使其成为“替罪羊”。比如业主按规定交2%的专项维修资金，由开发商收取后即自行挪作它用，并未按规定转到物业管理企业帐上。据广州市政府估计，广州各住宅小区建立物业专项维修基金“理论计算”数额应达30亿元，但这笔资金到2003年6月底只筹集到2亿多元，其中按规定存入指定银行开设专户的只有5000多万元，其余的很可能已被开发商截留挪用，造成物业应维修时因资金问题无法维修的矛盾。物管条例还规定，物业管理企业在接管物业时，开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料，但由于物业管理企业是开发商自行组建的，所以，开发商便省了这一环节，将建设过程中的隐患推到物业公司头上，而物业管理企业的经费首先来源于开发商，它不得不听从其安排，否则就只有走人。比如在南宁市文华园小区中，文华园物业公司就是开发商——国凯房地产开发公司所组建，其人事权、财权均在国凯公司，当有业主因房屋建设质量问题而要求物业公司解决时，它便向国凯公司请示并按其要求执行。假如开发商不负责任，造成问题久拖不决，而业主只能认为是物业公司的责任，便采取不交物业管理费等措施来应对，物业公司收不上费用只能少服务或不服务，如此一来，便会形成恶性循环，对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。
3、业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，法无明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物业管理企业有权决定提高物业管理费，自行出卖或出租公共停车场等。当业主想按法律规定解聘物业管理企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业主委员会成员，其后果可想而知。在广州市就曾发生过几起此类案件。
4、房管部门有权利、义务却无处罚责任，导致业主大会无法及时召开，业主委员会无法及时成立，业主与物业公司（开发商）发生矛盾时无法及时有效地解决。物管条例第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定，同一物业管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。由此可知，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务，业主大会的召开是在房地产行政主管部门的指导下召开的。但从实际操作来看，困难极大。一是房管局作为传统体制下的国家管理部门，却在原有基础上无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性的；二是业主大会早已被看成是物业公司的“对手”，如果其按时成立又有相应地物业所有权权利，物业公司（开发商）即有被监督的可能，再加上政府部门的监督，物业公司想投机更是难上加难，只好循规蹈矩，其所得好处便大打折扣了，所以他们是极不愿意成立业主大会的。在此情况下，如业主大会遭遇阻挠时，地方房管部门应当如何做，如地方房管部门未尽其职时，又应当如何承担失职责任？这些问题由于物管条例未曾规定，所以，在实际操作中，地方房管部门几乎都不管。
二、解决对策
前面已经提到，我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，不利于社会的安定团结，因此，完善我国现行物业管理方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。有鉴于此，特提出以下对策：
1、立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。
业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。
2、立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。
3、用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系——服务与被服务、被委托与委托的合同关系、业主大会与政府的关系，它们之间是互相配合，互相支持，互相协助的关系。这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷，以南宁市澳洲丽园物业管理为例，物业管理公司就明确了本身的权利义务和地位，对于业主投诉的问题都能及时有效地以解决。这种到位的服务深受业主欢迎。业主就更加支持物业管理公司的正常管理活动，形成良性循环。与此同时，政府部门也应指导业主大会开展工作，两者相互配合，互相支持，互相协助，共同搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。
4、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理的监督权授予广大业主。根据国务院《行政法规制定程序条例》“起草行政法规，应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业公司管理的规范化。
5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
［参考文献］
1、夏善胜.物业管理法[M].法律出版社，2003年4月第1版.
2、《物业管理条例》[N].法制日报,2003年6月20日第3版.
3、胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路 [J].《现代物业》2004年第3期.
4、戴世锋 .王一玫.福州物管新规亟待明确3项权利,[N].中国地产报.2004年5月22日.
5、杜星.许琛.住宅小区双管家对撼斗“撑” [N] 羊城晚报, 2003年6月28日.