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贵阳市城市燃气管理办法

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贵阳市城市燃气管理办法

贵州省人大常委会


贵阳市城市燃气管理办法
贵州省人大常委会


(1994年9月28日贵州省贵阳市第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 1994年11月29日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 规划与建设
第三章 安全管理
第四章 经营管理
第五章 事故处理
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强城市燃气(以下简称“燃气”)管理,保障燃气的安全使用与正常供应,维护燃气用户和经营单位的合法权益,促进燃气事业的发展,根据有关法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内燃气的生产、贮存、输配、销售、使用,燃气工程的设计、施工、管理,燃气器具的销售均适用本办法。
第三条 市人民政府燃气行政主管部门(以下简称“市燃气主管部门”)负责本市燃气的管理工作。
劳动、公安、规划、工商、物价、环保、技术监督等部门,根据各自的职责分工,协同做好燃气管理工作。
第四条 燃气生产、经营单位,应按照国家和省有关规定安全生产,合法经营,保证质量,保障供气。
燃气用户应当安全用气,节约用气。
第五条 燃气的销售价格,管理、经营中的收费项目及收费标准,按有关规定报经物价、财政等部门批准后执行。
第六条 单位和个人都有保护燃气设施,及时报告燃气事故隐患的义务,对做出显著成绩的,燃气主管部门应给予表彰和奖励。

第二章 规划与建设
第七条 市燃气主管部门应根据国民经济和社会发展计划及城市总体规划,制定本市燃气发展规划。
第八条 本市新区开发和旧城改造,应根据规划建设燃气设施。
第九条 燃气工程选址,必须符合国家和省有关燃气规划和消防安全要求,并征得市建设、劳动、公安、环保等部门的同意。
第十条 燃气工程的设计和施工,必须由具有燃气工程设计、施工资格的单位承担,严格执行国家、省和本市有关规定和技术规范,并不得以任何方式转包。
第十一条 燃气工程竣工,由市燃气主管部门负责组织有关部门验收,并建立完整的技术档案。未经验收或验收不合格的,不得交付使用。

第三章 安全管理
第十二条 燃气的通气作业,必须采取严格的安全措施,在有关部门的监督下进行。
第十三条 城市规划行政主管部门核发《建设工程规划许可证》时,必须按照国家和本市有关规范要求,对建设工程与施工地界内燃气设施及其他设施,统筹安排,保障燃气设施的安全。
任何单位和个人需要进行影响或可能危害燃气设施安全的施工作业,必须事先通知燃气经营单位,商定并采取保护措施后方可施工。在施工过程中,燃气经营单位应派人到现场监护。
第十四条 燃气生产、经营单位必须在燃气设施安全隔离范围内设置明显标志。任何单位和个人不得擅自涂改、覆盖、移动和拆除燃气标志。
第十五条 严禁在燃气设施安全隔离范围内堆放物品,倾倒垃圾,排放腐蚀性液体、气体,挖坑取土,栽种树木,修建建筑物、构筑物。
第十六条 燃气生产、经营单位必须按照有关规定,制定设备运行操作规程,建立健全安全管理制度,定期检查和维护燃气设施及器具。
第十七条 燃气贮罐站必须严格执行国家有关危险物品贮备规定,建立严密的管理制度。
严禁燃气经营点违反规定超量存放燃气实瓶。
第十八条 燃气贮配站、输配压力管网在投入运行前,必须按规定接受有关行政管理部门的安全检验。
第十九条 燃气的贮罐、槽车按照国家和省有关规定检验合格后方能投入使用。
第二十条 燃气钢瓶必须按国家规定进行检验,办理注册手续后方能使用。
第二十一条 长途运输燃气,必须使用符合要求的槽车。严禁长途运输燃气实瓶,严禁直接在槽车上充装燃气钢瓶。
市内运输燃气实瓶必须严格执行国家、本省、本市有关危险物品运输规定。
第二十二条 煤气用户使用的煤气器具,应由具有安装煤气器具资格的单位安装,并经煤气经营单位检验合格后方可使用。
严禁任何单位和个人擅自改动已安装的煤气设施、器具。用户需添装、迁装、改装、拆除煤气设施及器具,应向煤气经营单位提出申请,由煤气经营单位组织实施。
液化石油气和混合燃气用户必须严格按规范使用和管理燃气设施及器具。
第二十三条 燃气经营单位的操作、安装、维修人员,必须进行安全技术培训,按规定取得岗位合作证后方可上岗作业。
第二十四条 燃气经营单位应向用户提供通俗易懂的安全使用手册,开展咨询服务,帮助用户掌握安全使用燃气的知识。

第四章 经营管理
第二十五条 燃气经营单位须按规定经资质审查合格,向市燃气主管部门提出申请,取得《贵阳市城市燃气经营许可证》后,再向工商行政管理部门申办营业执照,方可在本市营业。
燃气自管单位,向市燃气主管部门提出申请,经审查合格,取得《贵阳市城市燃气自管许可证》后方可供气。
第二十六条 燃气器具必须具有国家规定的生产许可证和出厂检验合格证,并经市燃气行政主管部门认可的检验单位复验合格,取得《贵阳市城市燃气器具复验合格证》后,方可在本市向用户销售。
用户可自行选购取得《贵阳市城市燃气器具复验合格证》的燃气器具。供气单位不得限定用户购买其指定的产品。
第二十七条 严禁伪造、涂改、转让《贵阳市城市燃气经营许可证》、《贵阳市城市燃气自管许可证》、《贵阳市城市燃气器具复验合格证》。
第二十八条 燃气经营单位必须与用户签订供气合同,并建立用户档案。
第二十九条 燃气经营单位需要调整气量或暂停供气,必须提前3日通知用户。

第五章 事故处理
第三十条 燃气设施及燃气的输配、贮存、灌装、运输、使用发生事故,应及时向当地燃气主管部门和劳动、公安部门报告。
用户使用燃气发生事故,应及时报告供气单位,供气单位应将用户发生事故的情况及时报告燃气主管部门和劳动、公安部门。
第三十一条 燃气设施发生损坏、泄漏,燃气经营单位应立即派人抢修。
燃气设施或燃气器具发生损坏、泄漏引起爆炸、中毒或火灾的,燃气经营单位、燃气主管部门和劳动、公安、医疗卫生等部门,应立即派人到现场抢救、处理。
第三十二条 燃气经营单位在接到用户的燃气器具故障报修申请后,应在8小时内进行维修,危急时应立即派人抢修。

第三十三条 处理情况紧急的燃气事故时,对影响抢修、抢救的障碍物,可以采取应急措施,并同时通知有关部门,事后应及时恢复或按规定给予补偿,补办手续。

第六章 法律责任
第三十四条 燃气经营单位、自管单位违反本办法有关安全、经营管理规定,不按规程、规范办事的,由市燃气主管部门会同有关部门制止或责令其限期改正;情节严重的,市燃气主管部门可吊销其《贵阳市城市燃气经营许可证》、《贵阳市城市燃气自管许可证》,并通知工商行政管
理部门取消其经营资格。
第三十五条 经复验单位复验合格的燃气器具发生质量事故,造成人身伤害和直接经济损失的,复验单位应承担连带责任。
第三十六条 违反本办法第五条规定的,由物价、财政部门按有关规定处罚。
第三十七条 违反本办法第十条、第十一条规定的,由市燃气主管部门责令停建或停止使用。
第三十八条 违反本办法第十三条第二款规定的,由市燃气主管部门责令停止施工,造成损失的,应承担赔偿责任。
第三十九条 违反本办法第十四条规定的,由市燃气主管部门责令恢复原状或赔偿损失,并可处以直接经济损失的1倍至3倍罚款。
第四十条 违反本办法第十五条规定的,由市燃气主管部门责令停止侵害,限期改正,并可根据危害程度处以500元以上10000元以下罚款。
第四十一条 违反本办法第二十一条规定的,由劳动、公安部门责令改正,并处以5000元以上10000元以下罚款。
第四十二条 违反本办法第二十二条第一款、第二款规定的,燃气经营单位有权制止,并责令限期改正,逾期不改的,可以停止供气。
燃气用户违反本办法第二十二条第三款规定,造成事故的,应依法承担法律责任。
第四十三条 违反本办法第二十三条规定的,由市燃气主管部门责令停止作业,并对燃气经营单位处以500元以上3000元以下罚款。
第四十四条 违反本办法第二十五条第一款规定的,由市燃气主管部门会同工商行政管理部门取消其燃气经营资格;违反本办法第二十五条第二款规定的,由市燃气主管部门视情节处以5000元以上20000元以下罚款。
第四十五条 违反本办法第二十七条规定的,由市燃气主管部门依法收缴其伪造证件,没收非法所得,并处以5000元以上20000元以下罚款。
第四十六条 违反本办法第二十九条、第三十一条第一款、第三十二条规定,造成损失的,由直接责任者承担赔偿责任,其它责任者承担连带责任。
第四十七条 违反本办法的行为构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十八条 燃气主管部门、有关行政管理部门、燃气经营单位的工作人员,因玩忽职守造成事故,以及滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级行政主管部门给予行政处分或处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十九条 阻碍有关人员依照本办法执行公务的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十条 根据本办法作出的处罚决定,必须出具处罚决定书;收缴罚款、非法所得和违法物品必须出具罚没收据。罚没收入上缴财政。
第五十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议,也可向人民法院起诉。逾期既不申请复议,又不起诉,也不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第五十二条 本办法中下列用语的含义是:
(一)“城市燃气”是指煤制气、液化石油气及其他混合燃气。
(二)“燃气设施”是指气源生产厂以外的压送站、配气站、贮配站、各种燃气管道及附属设施(包括凝水缸、阀室、阀门井、阴极保护站等)、通讯电缆、调压站、调压箱(柜)、液化石油气贮罐、槽车、调压器。
(三)“燃气器具”是指燃气灶具、热水器、采暖器等生活燃具和煤气表、燃气钢瓶、减压阀。
(四)“燃气工程”是指城市燃气气源、输配设施的新建、扩建、改建工程。
(五)“燃气自管单位”是指非营业性燃气供应单位。
第五十三条 市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第五十四条 本办法的具体运用问题由市燃气主管部门负责解释。
第五十五条 本办法自公布之日起施行。本市原发布的有关规定,与本办法不一致的,以本办法为准。



1994年11月29日
生育津贴该给谁?

武汉 张绍明律师 13871401077

【案情回放】 今年年初,收到顾问单位送来的《劳动争议仲裁申请书》,该单位一名女员工王某辞职后向江汉区劳动争议仲裁委员会提出申请,要求单位支付2008年1月在职期间生育小孩的生育津贴和哺乳期内的护理津贴8664元,由于生育保险武汉市2007年才启动,生育津贴和护理津贴是支付给单位还是支付给个人?单位支付产假工资后是否还需要支付生育津贴,是用人单位和单位员工都需要了解的问题.
一、生育保险的起源和发展
生育保险最近几年才在全国铺开,为什么要有生育保险,她起源何处?
伴随着工业化的发展,越来越多的妇女开始走出厨房,走向社会,成为职业女性。职业女性既要从事社会生产,又要担负起人类自身再生产的任务。她们在怀孕、分娩、育婴期间,因部分或全部不能参加劳动而减少或失去收入,同时又需要增加医疗保健费用支出。此外,她们不仅要在身体和精神上承受负担,甚至还可能有生命或伤残的危险。如果再让她们因为怀孕生育而失去饭碗和工作,则显得明显的不公。
随着妇女参与社会生产人数的增加,生育保险逐步引起了各国政府和国际组织的重视。1919年,第1届国际劳工大会通过了《保护生育公约》(第3号)。1952年,第35届国际劳工大会通过的《社会保障最低标准公约》(第102号)对生育补助金作了专门规定,随后又通过了《保护生育公约(修订)》(第103号)和《保护生育建议书》(第95号)。1975年,国际劳工组织通过了《女工机会均等和待遇平等声明》,其中明确规定:由于生育是一种社会职能,所有女工应有权根据《保护生育公约(修订)》(第103号)和《保护生育建议书》(第95号)规定的最低标准享有充分的生育保护,其费用应由社会保障、其他公共基金或通过集体协议承担。2000年,第88届国际劳工大会为了促进劳动力中的所有妇女享有平等和母子的健康与安全,又通过了《保护生育公约》 (第183号)和《保护生育建议书》(第191号)。目前,世界上大多数国家都根据自己的社会制度和经济实力,制定了相应的生育保护措施,以保障本国妇女的合法权益。到目前为止,在全世界165个建立社会保险体系的国家和地区中,已有135个建立了生育保险。它充分体现了妇女生育的社会价值,对促进妇女就业、进一步改善妇女的就业环境创造了良好的条件。(见上海市人民政府官方网站网站http://www.shanghai.gov.cn/)
实行生育保险,使职业女性在生育子女时,能够保证正常的生活和医疗保健需要,并避免因生育而导致失业,从而解除女职工的后顾之忧,促进妇女平等就业。这既有利于维护劳动力再生产,也有利于保护妇女的合法权益,对促进经济发展和社会进步都有着十分积极的意义。也是社会走向文明进步的重要标志。
二、我国的生育保险制度
我国的社会保障体系建立较晚,生育保险制度建立更晚。1988年6月28日国务院第十一次常务会议通过,自1988年9月1日起施行的《女职工劳动保护规定》第八条规定:女职工产假为九十天,其中产前休假十五天。难产的,增加产假十五天。多胞胎生育的,每多生育一个婴儿,增加产假十五天。女职工怀孕流产的,其所在单位应当根据医务部门的证明,给予一定时间的产假。并且在第四条规定:不得在女职工怀孕期、产期、哺乳期降低其基本工资,或者解除劳动合同。这是国家以行政法规的方式首次对女职工生育权利进行保护。随后,1998年9月4日,劳动部《关于女职工生育待遇若干问题的通知》规定,女职工怀孕期间的检查费、接生费、手术费、住院费和药费由所在单位负担。产假期间工资照发。这些也只停留在行政法规和规章层面。
1994年《中华人民共和国劳动法》第七十条:“国家发展社会保险事业,建立社会保险制度,设立社会保险基金,使劳动者在年老、患病、工伤、失业、生育等情况下获得帮助和补偿”的规定,为制定生育保险相关法规提供了法律上的依据,1994年12月14日劳动部发布了《企业职工生育保险试行办法》(劳部发[1994]504号),但当时养老保险、工伤、医疗保险体制的建立比生育保险更加紧迫,生育保险还没有提到议事日程。1996年11月21日,位于西北的银川市制定了第一部有关生育保险的地方规章《银川市企业职工生育保险规定》(银川市人民政府令第91号),1997年,劳动部提出《生育保险覆盖计划》,随后,1997年辽宁省制定出《辽宁省城镇企业职工生育保险规定》,但其他各省并未按计划跟进,2005年至2007年期间,各省市生育保险地方法规才大量出台,2006年10月30日,武汉市人民政府第46次常务会议审议通过《武汉市职工生育保险办法》(武汉市人民政府173号令),生育保险自2006年12月10日起才在武汉市施行,比银川市整整晚了10年。
三、生育津贴该给谁?
通过对生育保险制度建立的起因不难发现,她是为了保障职业女性不因生育而减少收入。在国营企业此事很好办,但随着私有经济的快速发展,要私营老板给不干活的女职工发工资,就必须有法律层面的保障,生育保险就是这样一项制度。
生育保险的保障性决定了她不可能与产假工资同时获得,也就是说,女职工不可能从怀孕生育中获利,既得单位发给的产假工资,也获得社保部门的生育津贴和护理津贴。领取生育津贴和护理津贴的主体是缴费单位而不是职工个人。这在生育保险实施办法中都有明确的规定。
《武汉市职工生育保险办法》(武汉市人民政府173号令)第十五条:社会保险经办机构按照本办法规定标准拨付给用人单位的职工生育津贴、护理假津贴,用人单位必须用于职工在生育、产假、护理假期间内应当享受的工资及福利待遇。拨付的费用低于职工本人工资、福利标准的,其差额由职工所在单位补足;高于职工本人工资、福利标准的,其结余归入职工所在单位的职工福利费。武汉市生育津贴和护理假津贴的申报流程:生育津贴和护理假津贴由用人单位领取,单位提供收据(盖财务章)和账号,每月11-24日到市工伤生育保险中心办理领款手续。
四、生育期间待遇:不损害原则
既然生育保险是国家通过立法,对怀孕、分娩女职工给予生活保障和物质帮助的一项社会政策。单位支付了产假工资就无需再向个人支付生育津贴和护理津贴,但实际情况是,各单位支付的产假工资往往较少,甚至低于当地最低工资,这就损害了女职工的合法权益。
产假工资支付多少合理,本律师认为,应该以“不损害女职工利益”作为判断标准,也就是说,该女职工上班拿多少工资,产假期间应发给多少工资。本案中,王某劳动合同约定的工资为800元,单位给她发的产假工资的325元,补发1425元产假工资比较合理,其申请仲裁要求给予8664元的生育津贴和护理津贴没有任何法律依据。按照她的诉求,在生育期间她不但没有任何损失,还因此获利8664元—2400元=6264元。有违生育保险建立的宗旨,也无任何法律上的依据。

共有产权经济适用住房法律问题研究

蒋拯(西南政法大学 贵州省住房和城乡建设厅)


〔摘要〕 在《住房保障法》起草中,有关部门提出设立“共有产权经济适用住房”对现有经济适用住房制度进行改造。共有产权经济适用住房制度涉及诸多法律问题,需要法学界深入探讨。本文对“共有产权经济适用住房”的由来、相关权利主体间的权利义务内涵进行了深入分析,并对主体间的连带责任和风险负担问题进行了探讨。
〔关键词〕共有产权经济适用住房,住房保障法,探讨

作者介绍:蒋拯(1972-),男,布依族,贵州独山人,西南政法大学2009级民法专业博士研究生(全日制),贵州省住房和城乡建设厅法规处副处长;研究方向:物权法、房地产法。重庆,401120。

一、“共有产权经济适用住房”提法的由来
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划,住房城乡建设部负责该法起草工作,目前《住房保障法(征求意见稿)》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是:“共有产权”的房屋由政府直接投资建设,供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权,没有取得产权的部分缴纳租金,在收入增加以后必须买下整套住房,政府再用该资金建房。[1](p.72-73)淮安共有产权经济适用住房模式是:将经济适用房划拨土地变为出让土地,住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式,变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5:5和3:7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可,并实行人性化操作办法,即5年内原价购买,5至8年加同期贷款利息,8年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的,就像原来的经济适用住房一样继续使用。[2]该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定:配售的住房由承购人和政府按份共有,共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年,承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额,取得全部份额;也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让,所得收益按照共有份额分配,政府在同等条件下享有优先购买的权利。2010年4月27日,住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,要求:“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例,确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中,政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来,上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房,受到中低收入家庭的广泛欢迎。[3]可见,我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。
二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题
(一)共有产权经济适用住房共有人—— 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有,是现代物权法的一种所有权形式,指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。[4](p.235) 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中,政府的审批及监管行为是具体行政行为,申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人,根据《物权法》平等原则,其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。
(二)共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一,对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家,而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的,而是由各个房屋所有权人(业主)共有。在购买共有产权经济适用住房时,土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时,将会要求各共有人分担。第二,对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房,顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三,对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时,政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四,购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门2007年发布的《经济适用住房管理办法》,明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见,购买的主体是家庭(房产证上可只表现为家庭成员之一人),家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。
(三)共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。[5](P.345-352)《住房保障法》(征求意见稿)的思路是:配售的保障性住房由承购人和政府按份共有,共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年,经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额,取得全部份额;也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让,转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理,将会使政府和购房人的利益失衡,不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担?是否纳入共有人共同负担范围?
1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定:商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定:房屋所有权转让时,结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时,实际是共同成为了该住房的业主。加之,五年后上市转让给其它承购人时,成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的(新建住宅前五年维修量少,满五年交易时维修基金剩余比例较大),由原购房人独自交纳(不列入共有份额),而由政府与其按比例分成不公平。因此,房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担,而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。
2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲,是否由政府和个人共同负担,法律上的意义十分重大,因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为:尽管政府与承购人共有,但住房由承购人居住,故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理,实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部2008年再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》(建质〔2008〕133号),要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房〔2002〕190号),根据本地实际,科学规划,分步实施,逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下,对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付(不列入共同负担范围),这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房,再将装修费用扣除,而由承购人自付,这显得不合情理,与物权法也相背。因为根据添附理论,装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权,在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格,这在实务上很难做到精准计算,也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策,致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定,那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬,地方政府在推广共有产权经济适用住房时,可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后,由购房人自付装修费用显得名正言顺,政府还节省了共有成本。但是,这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外,在满五年后卖房时,所作的装修也还是有一定价值的(有人在买房时要求把原来的装修拆掉,这种情况是很少见的,也不应鼓励),如果出卖后由政府和承购人分成,人们不禁要问:政府分成的权源基础是什么?这不正是政府与民争利的证据吗?如果政府可以无缘得利,承购人将宁可选择不装修。其实,买房后没财力装修的家庭是不少的,政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的,就是为了解决中低收入家庭(或低收入家庭,政府的提法时有不同)的住房困难,那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢?为此,笔者认为应按国家产业政策推广全装修房,如果是毛坯费,应将装修费用列入总房价,由政府和个人共同承担。
3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时,还要交纳几千元的“三通费” (水、电、煤气等配套设施的开通费)。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定:商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为,贵州等地的做法是有道理的,这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提,应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言,满五年上市后,房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的,在共有产权语境下,由承购人单独支付,明显没有正当且充分的理由。因此,国家应统一规定“三通费”包括在房价内,由政府与购房人共同承担。
(四)政府和购房人的权利义务。
1.政府的权利。第一,实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料,履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督,对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二,参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商,选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权,实属不当。政府与承购人共同作为业主,当然应共同享有成员权,按照按份共有之物权效力,当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之,政府不行使业主之成员权,却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约,实属不公。《物权法》第97条规定:处分共有之不动产,以及对共有不动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。因此,政府对建筑物专有所有权之处分权的行使,亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三,对住房使用情况的检查权。对住房进行检查,是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下,进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四,对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权,这对经济适用住房在保障对象之间实现流转,充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权,这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在,该权利之行使,将使政府获得房价上涨带来的收益,从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。[6](P.36)
2.政府的义务。第一,不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进,雨能进,国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护,政府不应留有共有住房的钥匙(这也可减轻政府责任)。政府人员要进入共有住房检查时,必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然,承购人有违法嫌疑时,可依法进行搜查,则另当别论。第二,不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人,则会形成两个家庭对房屋的共有,必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三,服从业主大会或者业主委员会的决定,遵守管理规约。《物权法》第78条规定:业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人,享有业主权利时,亦承担相应义务,此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主,自然不能例外。第四,搞好机构建设,提高服务质量。政府应搞好政务公开,提高监管及服务质量,建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系,以便与承购人建立良好的互动机制。
3.承购人的权利。第一,占有和合理使用的权利。承购人作为使用人,有权占有并按住房的用途进行合理使用,但不得破坏住房结构或使住房功能受损,也不得擅自出租或出借所购经济适用住房,否则有违该制度之初衷。第二,行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(“共同管理的权利”即指成员权,其它两项权利为专有所有权和共有所有权)。[4](P.166)承购人作为共有人,具体占有和使用经济适用住房,有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权,但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时,应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。[7](P.81)
第三,购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任,充分发挥住房保障功能,“尊重人们追求财富的进取心”。[8](P.715)共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力,待其经济条件好转时,鼓励承购人购买政府份额获得全产权,同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请,一般来讲政府都应允许,除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四,依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购,也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成,以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力,应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承,也可遗赠给他人,但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权,则有待政府批准,不符合经济适用住房保障条件的,只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外,应参照英国的共有产权住房制度,允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。[1](P.72)这是因为随着家庭成员情况的变化,比如小孩上大学后有一房间空出,承购人将该空余的房间出租给他人居住,既能给别人带来便利,又可以给自己带来收益,符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所,拟将经济适用住房全部出租,则应重新核查其购买资格,由政府将其份额回购。
4.承购人的义务。第一,交纳物业管理费。《物权法》第98条规定:对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担。就实际而言,政府出资但没有直接占有、使用房屋,承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费,将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担,应属公平。因此,物业管理费应当由承购人交纳。第二,正确使用住房,负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用,不得改变住房用途和结构,不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定:“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外,房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付,而专有部分的维修,承购人作为具体使用者,当然自己负担。第三,服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管,并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中,在房屋处于危险之虞时,以及出现需要重大维修等情形时,应当及时向政府报告。第四,服从业主大会或者业主委员会的决定,遵守管理规约。承购人作为业主,承担该项义务当属应有之义。
(五)关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。
1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定:“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者,作为共有产权人,当建筑物发生脱落造成他人损害时,应当共同承担责任,根据《物权法》第102条之规定,当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用,搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的,当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定:“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由其他责任人承担侵权责任”。因此,当政府作为经济适用住房的建设单位,当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时,政府将所建经济适用住房销售给承购人,对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时,承购人应对该他人负损害赔偿责任,同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。
2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳,故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究,第一,在房屋还未销售给承购人,政府作为所有人时,应由政府交纳,而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后,作为部分产权人之承购人占有和使用住房,由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言,承购人交纳物管费,对住房的价值维持是有积极意义的。第二,经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭,生活尚且困难,拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任(承购人的份额实际上是可作为担保的),会使小区物业管理得以正常运行,实是一举多得的做法。
3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定:“因共有的不动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。”有人认为,在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。笔者认为共有产权经济适用住房,应按民事法律关系来分配法律责任,而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制,否则就是对法制的破坏,必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此,政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任,而不应在《住房保障法》中以条文排除之。
4.关于风险承担问题。由于不可抗力,比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损,应根据按份共有规则,各自承担所受损失,自无疑义。
 (六)共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》( 建设部令第168号)第13条规定:共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。 第24条规定:房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定:按份共有人对共有的不动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。因此,在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题,也应在政府与个人之间的协议中明确。此外,《房屋登记办法》第25条规定:房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书。
注:此文已发表于《西南民族大学学报》2011年第11期
参 考 文 献

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[3]叶锋.上海探索经济适用房共有产权模式[EB/OL].[2011-10-09]
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