江苏省南通市人民政府


市委办公室市政府办公室
关于转发市精神文明建设指导委员会《南通市文明行业建设和管理办法》的通知



通办发〔2002〕50号 2002年6月10日

　　各县（市）区委、人民政府，市委各部委办局，市各委办局，市各人民团体，市各直属单位：


　　经市委、市政府同意，现将市精神文明建设指导委员会《南通市文明行业建设和管理办法》转发给你们，请认真贯彻执行。


南通市文明行业建设和管理办法
(南通市精神文明建设指导委员会 二OO二年五月二十一日)



　　第一章 总 则


　　第一条 为深入持久地开展创建文明行业工作，进一步加强管理，不断提高创建水平，使创建文明行业工作规范化、制度化，特制定本办法。


　　第二条 南通市文明行业是物质文明和精神文明建设协调发展、规范服务达标、行业作风优良、群众评价满意、社会广泛认可，由市委、市政府批准并命名、表彰的先进行业，是全市行业两个文明建设的综合性荣誉称号。


　　第三条 文明行业创建是全市群众性精神文明创建工作的重要组成部分。深入开展文明行业创建，是加快经济发展，实现富民强市和在苏中率先快速崛起奋斗目标的客观要求，是实践党的全心全意为人民服务宗旨的有效途径，是行业在社会主义市场经济条件下推进制度创新和技术创新的内在需要，是实现两个文明建设协调发展的结合点，也是加强思想道德建设的重要载体。


　　第四条 南通市文明行业创建工作的指导思想和总体要求是，坚持以邓小平理论和江泽民同志"三个代表"重要思想为指导，认真贯彻党的十五大和十四届六中全会精神，以服务地方经济、加快发展为主要任务，以提高干部职工整体素质和行业文明程度为目标，以"服务人民，奉献社会"为宗旨，以加强思想道德建设为主线，以狠抓服务行业、执法部门的服务质量为重点，通过广泛组织创建活动，充分发挥典型示范辐射作用，逐步实现从规范服务到优质服务的提升，努力形成对社会负责、为人民服务、让群众满意的行业新风。


　　第五条 创建文明行业在各级党委、政府和行业主管部门的领导下进行。文明行业创建应纳入本地区、本行业总体工作布局之中。各级文明委及其办公室应会同有关部门认真做好创建的组织、协调、指导和监督工作，各有关行业及其部门应积极参与，密切配合，把文明行业创建的各项任务落到实处，不断提高创建水平和实际效果。


　　第二章 标 准


　　第六条 领导班子坚强有力。各级领导班子坚持党的基本路线，认真贯彻执行党和国家的方针、政策。注重班子建设，团结协作，作风正派，在两个文明建设中起表率作用。坚持"一把手抓两手，一班人两手抓"，创建意识强，党、政、工、团群
策群力，文明行业创建有目标、有规划、有措施、有检查，做到组织、制度、活动、经费落实。


　　第七条 综合效益显著增强。全面完成行业各项经济指标、工作任务，经济效益和工作、服务水平在全省、全市同行业中领先。有一批能够代表本行业特色和先进水平的名牌产品或业务成果。各级各类文明单位和文明窗口示范点创建成效显著，发挥示范辐射作用。有一批在全市有影响的先进典型。


　　第八条 道德风尚健康向上。认真贯彻《公民道德建设实施纲要》，重视思想政治工作、职业道德建设和法制教育，干部职工职业行为规范，思想道德建设内容充实，形式多样，不断创新，形成网络。职工的职业理想、职业责任、职业技能、职业纪律的教育培训有规划、有阵地、有制度。注重企业文化建设，形成具有行业特色和文化内涵的行业（企业）精神。


　　第九条 行业管理科学有效。行业内部改革不断深化，依法管理，科学规范，文明行业创建与业务工作紧密结合，职业道德规范与具体管理制度有机交融。基本设备和服务设施完好齐全、安全可靠。有体现行业特色、展示行业形象的行业标识。文明行业创建考核和奖惩制度落实。投诉渠道畅通，形成有效的社会监督制度。


　　第十条 生产服务规范有序。严格执行操作规程和工作标准，做到工作（服务）管理规范化，工作（服务）过程程序化。行业各基层单位，特别是直接面向群众和社会的基层处、所、站、店、场等，公开办事程序，公布规范服务、优质服务的标准，接受群众监督。从业人员仪容仪表体现行业特色和文明服务的要求。工作（服务）环境、质量和效率等在全省、全市同行业中处于领先水平，得到群众和社会的好评。


　　第十一条 文体活动丰富多彩。基层单位有对职工开放的文体活动场所及必要的活动设施、器材。经常组织开展内容丰富、形式新颖、群众广泛参与的文体活动，干部职工业余生活丰富、健康。积极参与上级部门及地区组织的各类群众性文体活动，成绩显著。形成富有特色的文体活动项目，在本地处于较高水平。


　　第三章 创 建


　　第十二条 加强对创建工作的领导。主要领导亲自挂帅，分管领导全力以赴，班子其他成员积极配合，共同抓好创建工作。行业创建职能部门做好组织协调工作，有关部门共同努力，形成合力。


　　第十三条 制定切实可行的创建规划。创建规划纳入当地精神文明建设的总体格局。从长远目标着眼，制定阶段计划，确定创建的重点、步骤和措施，层层分解，落实到人，把创建工作的各项目标任务落到实处。


　　第十四条 组织干部职工广泛参与。采取有效措施帮助全体干部职工不断增强创建意识，了解本行业、本部门、本单位创建的规划、任务和措施。实践创建宗旨，叫响创建主题口号，营造良好创建氛围，凝聚人心，充分调动、发挥全体干部职工的积极性和创造性，为实现创建目标共同奋斗。精心设计活动载体，切实抓好文明职工、文明班组（科室）、文明单位的创建，为文明行业创建夯实基础。


　　第十五条 发挥先进典型的示范带动作用。按照以点带线、由线到面、循序渐进、扎实推进的工作思路，注意培育、树立、宣传、推广先进典型，充分发挥其示范辐射作用。切实抓好各级示范点的创建，注意帮助其探索、总结创建工作的规律和经验，认真组织推广，促进行业整体水平的提高。


　　第十六条 建立健全创建工作机制。加大对创建工作的投入，逐步改善服务设施和条件。将服务质量、创建成效与工资、福利及其他待遇挂钩，以激励先进。强化社会监督，及时妥善处理群众投拆和意见，把群众满意与否作为评价创建工作成效的根本标准。


　　第十七条 形成条块共创的整体合力。各地文明办和各行业要相互联系，紧密协作，形成创建的整体合力。行业创建应主动接受当地文明委及其办公室的指导，纳入当地创建工作的总体规划，在文明城市、文明社区（小区）、文明村镇创建中发挥积极作用。各地文明办应加强与行业的联系与合作，积极关心、支持和指导行业的创建工作。


　　第四章 评 选


　　第十八条 南通市文明行业的评选实行达标申报制。评选工作坚持公开、公平、公正的原则，采取日常考察与集中验收相结合，上级部门考核与群众评议、社会监督相结合的方法进行。南通市文明行业每两年评选一次。南通市文明行业分别以市行业、县（市）区行业为单位参评、命名。


　　第十九条 申报南通市文明行业的，应符合第二章所列标准，并需同时具备以下条件：


　　（一）以县（市)区行业为单位申报南通市文明行业的，须获得上一评选年度县（市）区文明行业称号；


　　（二）以市行业为单位申报南通市文明行业的，其县（市)区行业为南通市文明行业的比例应不低于80%。


　　第二十条 在评选年度有下列情况之一的，不得参加本年度评选：


　　（一）全行业严重亏损或主要业务工作考核指标不达标的；


　　（二）行业领导班子及其成员严重违法乱纪的；


　　（三）行风评议综合满意度不达标的；


　　（四）出现与文明行业极不相符的其他事件，造成恶劣社会影响的。


　　第二十一条 对由若干子行业构成的行业，可从实际情况出发，经市文明委同意后以其中的子行业为单位参评。


　　第二十二条 南通市文明行业的评选程序为：（一）自查申报。申报行业进行自查，对照标准自我评估，认为基本符合标准后，向同级文明委提交书面申请。（二）张榜公示。申报行业应按照文明行业公示制的要求，在规定时间内，将南通市文明行业的标准、条件以及市、县（市）区文明办的地址、联系电话，在行业主管部门及其基层处、所、站、店门前醒目位置公示，接受社会监督和评议。（三）初评推荐。以县（市）区行业为单位申报南通市文明行业，须在征得上一级行业主管部门同意后，向所在县（市）区文明委正式书面申报。县（市）区文明委组织初评，符合标准、条件的，向上一级文明委推荐。以市行业为单位申报南通市文明行业的，直接向市文明委申报。（四）集中公示。市文明办将基本符合标准、条件的申报行业名单在市主要新闻媒体上集中公示。（五）考核验收。市文明委组织有关部门考核验收，具体方法是：听取行业创建工作和自查情况的汇报；察看创建现场；随机抽查或暗访其基层单位创建情况；召开有关座谈会，以书面调查方式进行民意测验，广泛听取社会各界意见。以市行业为单位参加评选的，由市文明委发函，征求其省主管部门意见。（六）审批命名。市文明办根据考核验收、社会监督和群众评议的情况进行综合评定，符合条件的经市文明委审议通过后，报市委、市政府批准命名。


　　第二十三条 凡被命名为南通市文明行业的行业，经市文明委同意，可对符合条件的下属行业授予相应的荣誉称号。


　　第五章 奖 惩


　　第二十四条 南通市文明行业由市委、市政府予以通报、表彰，并授予匾牌和证书。


　　第二十五条 本着精神奖励与物质奖励相结合的原则，对获得南通市文明行业荣誉称号的行业及有功人员，给予适当的物质奖励。


　　第二十六条 对已被命名表彰的行业凡发现有严重问题的，由命名机关根据情节轻重，给予批评、限期整改。被要求限期整改的行业，3个月内就整改情况形成书面报告，报请市文明委进行复查认可。对整改不力的，给予通报批评，直至撤销荣誉称号，并取消下一评选年度的参评资格。


　　第二十七条 对已获得南通市文明行业的行业，凡发现在评选中弄虚作假，或在评选年度内有第四章第二十条所列严重问题之一的，一律撤销荣誉称号，并给予通报批评。


　　第六章 管 理


　　第二十八条 南通市文明行业创建工作实行"条上指导，块上扎口，条块结合，相互促进"的原则。南通市文明行业创建的日常管理工作，由市文明办负责，分级实施。县（市、区）文明行业的日常管理工作，由县（市、区）文明办实施。以市行业为单位的文明行业创建的日常管理工作，由市文明办负责。


　　第二十九条 南通市文明行业创建工作的日常管理包括：


　　（一）建立文明行业创建工作档案制度。主要内容为：行业概况、创建规划及年度创建工作总结；创建组织网络、创建工作制度、重大创建活动纪录；各类检查考核及奖惩情况；公示制实施情况报告；群众投诉及处理情况。


　　（二）建立文明行业年报及创建工作重要活动报告制度。南通市文明行业每年应将创建工作的进展情况、各项奖惩及有关情况分别报至市文明办和行业主管部门。以市行业为单位的文明行业工作年报，由市行业主管部门报至市文明委。创建工作的重要活动，行业主管部门应及时报告市文明委。


　　（三）建立创建文明行业例会制度。市文明办每半年召开一次行业工作例会，传达上级指示、交流创建经验、总结指导工作、部署创建任务。


　　（四）加强文明行业创建工作的横向联系。市文明办组织各类活动，推动行业互相学习，共同提高。同时，文明行业创建与文明城市、文明社（小）区、文明村镇等创建有机结合，形成合力，推动本地区群众性精神文明创建活动水平的不断提高。


　　第三十条 建立文明行业监督和检查制度。在非评选年，市文明办不定期组织人大代表、政协委员、有关部门和新闻单位，对文明行业以及参与创建的行业进行视察、检查，并将检查结果向有关地区和行业主管部门通报，同时作为下一评选年度的评选依据之一。


　　第三十一条 南通市文明行业如改变行业名称、变动隶属关系或因故撤销建制的，要及时向市文明办通报。


　　第七章 附 则


　　第三十二条 本办法由南通市文明委办公室负责解释。


　　第三十三条 本办法自2002年7月1日起施行。



房屋中介收费有没有标准？ 如何监管房屋中介？

蔡英杰


　　引子：现在这个社会上，什么行当最赚钱，可能说什么答案的都有，毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当，这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上，它完全依附于其他行业的存在而存在。而且，几乎是每出现一个新的行业，这个行当亦会随之产生。没错，这个行当就是中介。

　　在今天，有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的，而在我国古代则称其为牙人或掮客，具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同（广义上的）而收取手续费或佣金的人。

　　可以不太夸张的说，自古以来，掮客这个行当向来是有市无价的，基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿，别人也挑不出毛病。在当今社会，如上所述，几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介，其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”，弄的跟娱乐圈似的。不过，我国的法律还算不错，对这个行当是有监管的，“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是，至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

　　早在1995年7月，国家计委（就是现在的发改委，各类市场价格管理是其主要业务之一）和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格第971号）。在这个文件里，有以下几点值得关注，毕竟该文件仍然有效：

　　1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用，但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准，由房屋中介与委托方双方协商确定中介费；
　　2、房屋中介实行明码标价制度，即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项；
　　3、收费服务主要有：
　
　　（1）咨询收费：

　　包括口头咨询和书面咨询，其中口头咨询费由双方协商确定，书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元，复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是，上述收费保准只是指导性参考价格，实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢？说白了，就是没有强制性，国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费，但是超过或低于这个价格也是可以的，政府管不着。所以，上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

　　（2）房地产价格评估收费：

　　由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

　　（3）房地产经纪收费

　　房屋中介接受委托，进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源，也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：

　　（1）房屋租赁中介费

　　无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。（各地会有一些调整）

（2）房屋买卖中介费

　　按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　如果实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取，实践中，租房情况下，既有向房东收取中介费的，也有向房客收取中介费的，在房屋买卖情况下，通常是向购房者收取中介费的，这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

　　凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

　　计价格第971号文出台之后，各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

　　根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字【1997】第398号），房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收：其中房屋交易价格在500万元以下的，按2.5%收取；房屋交易价格在501-2000万元的，按２％收取；2001-5000万元的，按1.5％收取；房屋交易价格在5001-10000万元的，按１％收取；房屋交易价格在10001万元以上的，按0.5％收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。在一定程度上说，京价（房）字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退，因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

　　对于北京的这个规定，笔者相当钦佩当时的制定者，即北京市物价局和房土局的勇气和智慧，能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细，的确是人才。此外，京价（房）字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责之外，还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。