云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知


（昆政发〔１９９９〕７４号）

各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：
　　《昆明市物业管理服务收费管理办法》，已经昆明市人民政府第８２次常务会议原则同意，现予印发执行。执行中遇到的情况和问题，请及时向市物价局反映。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月二十五日
　　　　　　　　　　 昆明市物业管理服务收费管理办法


　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则





　第一条　为规范我市物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。


　第二条　本办法适用于昆明市行政区划范围内的物业管理服务收费行为。
　　本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主委员会（或业主代表）、物业产权人、使用人的委托（以下简称委托人），对物业管理区域（以下简称小区）内的建筑物及共用设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展日常维护、修缮及提供与委托人工作、生活相关的服务所收取的费用。


　第三条　物业管理服务收费包括综合服务费、车辆在小区内场地占用费、公众性代办服务费及其它特约服务费。物业管理服务收费的具体分类及价格形式如下：
　　（一）小区内普通住宅的综合服务费，实行政府定价；小区内学校、幼儿园、高级公寓（含别墅）、写字楼和空关房的综合服务费，实行政府指导价。
　　（二）车辆在小区内场地占用费，实行政府定价。
　　（三）公众代办服务费，实行政府定价或政府指导价。
　　（四）特约服务费，实行市场调节价，带有强制性收费和有统一收费标准的除外。


　第四条　昆明市物价局是本市物业管理服务收费的主管部门，市政府其他相关部门在各自的职责范围内协助做好物业管理服务收费的管理工作。


　　　　　　　　　　　　 第二章　综合服务费





　第五条　综合服务费的构成及服务内容如下：
　　（一）管理、服务人员基本工资和按规定提取的福利费。
　　（二）共用设施设备的日常维护费。服务内容包括：小区内道路、停车场、室外照明、消防、室外上下管道、明暗沟、沙井、围墙、垃圾投放设施等的维修养护。
　　（三）绿化管理费。服务内容包括：小区内花草、树木、园林小品及其附属设施的日常维护、养护。
　　（四）保洁费。服务内容包括：小区内道路、停车场、停院、楼阁道、电梯间的清扫，垃圾收集、掏运，屋顶水池清洗，化粪池清掏、清运。
　　（五）保安费。服务内容包括：小区内安全保卫、昼夜巡逻值班。
　　（六）办公费。用于小区的日常管理、帐务管理、物业档案资料保管、业主委员会（或业主代表）的办公经费，以及其它与物业管理事务相关的合理费用。
　　（七）物业管理单位的固定资产折旧费。
　　（八）法定税费。
　　（九）合理利润。普通住宅控制在上述１－７项的５％以内，高级公寓、写字楼控制在上述１－７项的１０％以内。


　第六条　综合服务费实行等级管理，并根据服务需求和成本的变化，由昆明市物价局会同有关部门适时调整等级标准和收费标准。
　　依据物业管理服务等级标准，对小区综合服务实行。
　　综合考评定级。考评分在９０分以上的为甲级，８０至８９分为乙级，７０至７９分为丙级，６０至６９分为丁级。物业管理单位依据所评定的等级，收取综合服务费（考核内容、评分标准、综合服务收费标准见附件一、二）。


　第七条　高级公寓和写字楼的综合服务费，可在小区综合服务费的３００％以内浮动。小区内学校、幼儿园及个别确需独立实行物业管理的建筑物，综合服务费在小区综合服务费的５０％以内浮动。空关房的综合服务费按所在小区综合服务费的３０％交纳。未出售、出租、使用的空关房，由开发建设单位交纳；已出售的空关房由房屋所有人交纳，出租房由承租人交纳。


　第八条　综合服务费按其服务对象所占建筑面积或按户合理分摊。具体分摊办法，由委托人与物业管理单位在合同中约定。高层楼宇内的电梯、中央空调、自来水二次加压、自备发电机组等共用设施设备使用的材料费，及其发生的人员工资、电费、维修费等，由委托人和物业管理单位共同确定成本费用，商定分摊办法。


　　　　　　　　　　　　第三章　其他服务收费





　第九条　车辆在小区内场地占用费，是指物业管理单位征得委托人和有关部门同意，经物价局批准，在小区内的公共场地和道路上划出停车泊位，供小区内住户停放小型车辆（４吨以上、１２座以上客货车不得停放）所收取的费用。具体收费标准，由昆明市物价局制定。
　　公共配套建设的停车场（含室内），统一执行昆明市物价局核准的停车场收费标准。
　　物业管理单位收取的车辆在小区内场地占用费和配套建设的停车场收费，应当分科目建帐，独立核算，其收益全部用于小区内共用设施维修养护和弥补物业管理服务费的不足。


　第十条　有关单位向小区内提供水、电、煤（燃）气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并应当直接向用户收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理单位签订委托代收、代缴合同，并向物业管理单位支付代理服务费。代理服务费的收费标准由双方协商确定。


　第十一条　物业管理等单位向委托人提供的其它特约服务，其收费标准由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务、强行收费。凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准。


　第十二条　住户因房屋装修产生的垃圾，由物业管理单位负责清运，并按规定收费。装修无垃圾或不装修的，不得收费。


　　　　　　　　　　　　　第四章　收费管理





　第十三条　物业管理单位的综合服务等级，由物价局会同同级物业主管部门评定，并向社会公布。根据物业管理单位的服务质量和委托人的要求，物价局和同级物业主管部门可以重新评定其综合服务等级。


　第十四条　物业管理单位的综合服务等级评定后，其具体收费标准，由物价局依据评定的等级，在规定的幅度内核定，并向社会公布。
　　新建小区的物业管理服务收费，执行物价部门核定的试行标准；综合服务等级评定后，按照评定的等级收费；综合服务等级晋升或降低，按照晋升或降低后的等级收费。


　第十五条　物业管理服务收费实行分级管理的原则。市物价局负责审批和管理盘龙、五华、西山、官渡区范围内乙级以上的物业管理服务收费。其余的物业管理服务收费，按属地管理原则，由各县（市）区物价局负责审批和管理。昆明市四个区的物业管理服务收费，报省物价局备案。


　第十六条　物业管理单位申请办理物业管理服务收费时，应当向有管辖权的物价局申领《物业管理服务收费申请表》、《昆明市物业管理服务等级考核表》，并按规定如实填报和提供《物业管理资质证书》、《工商营业执照》、物业管理委托合同或协议等有关资料。
　　物业管理服务收费标准经审批后，物业管理单位应当到受理审批的物价局办理《物业管理服务收费等级证书》和《经营服务性收费许可证》后，方可收费。


　第十七条　物业管理单位对实行政府定价、政府指导价的服务收费项目，应当明码标价，亮证收费。收费项目、收费范围、收费标准、收费办法应当在经营地点或收费地点张榜公布。综合服务费一般按月计收，征得委托人同意后，可预收６个月。物业管理单位收取的物业管理服务费、小区内车辆场地占用费、代收费、机动车和非机动车收费、特约服务费以及配套设施经营性收入，应当分科目建帐，统一核算。收支帐目应当每半年公布一次，并抄送受理审批的物价局备案。


　第十八条　委托人应当依照物业管理委托合同的约定，对物业管理单位的服务质量、收费行为、收支帐目等事项，进行监督，参与管理。
　　委托人应当按照物价局核定的物业管理服务收费项目、收费范围和收费标准，向物业管理单位缴纳有关费用。逾期不缴纳的，按双方在委托合同中约定的办法办理。
　　未经物价局审批的物业管理服务收费，委托人有权拒交。对物业管理服务收费中的价格违法行为，任何单位和个人均有权向当地物价局投诉。
　　委托人与物业管理单位发生的服务收费纠纷，依据双方签定的委托合同协商解决；也可以由物价局协调解决，或者通过诉讼程序解决。


　　　　　　　　　　　　　　第五章　罚则





　第十九条　物业管理单位有下列情形之一者，属价格违法行为：
　　（一）不执行政府定价、政府指导价的；
　　（二）不按规定实行明码标价的；
　　（三）法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。


　第二十条　对有第十九条行为之一的，由县级以上物价局按以下规定作出处罚。
　　（一）违反本办法第十九条第一项的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处２万元以上２０万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。
　　（二）违反本办法第十九条第二项的，责令改正，没收违法所得，可以并处５０００元以下罚款。
　　（三）违反本办法第十九条第三项的，按照《中华人民共和国价格法》和国务院批准的《价格违法行为行政处罚规定》及有关法规予以处罚。


　第二十一条　物业管理单位因价格违法行为致使委托人多付价款的，责令限期退还；多付价款人难于查找的，责令公告查找；公告期限届满仍无法退还的价款，以违法所得论处。


　第二十二条　市、县（市）区物价局应当加强物业管理服务收费的监督检查。
　　对价格工作人员滥用职权、循私舞弊、索贿行贿等违法行为，物业管理单位和委托人及知情者，均有权举报。市、县（市）区物价局和有关监督执法部门，应当依照有关规定对违法、违规者的行为作出依法严格查处。


　　　　　　　　　　　　　　第六章　附则




　第二十三条　本办法由昆明市物价局负责解释。


　第二十四条　本办法于一九九九年十二月一日起执行。

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于明确进口经营有关问题的通知
对外贸易经济合作部



海关总署，国家商检局，国家外汇管理局，各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局），计委（计经委），驻各地特派员办事处，配额许可证事务局，各进出口商会，各部委直属总公司，广东海关分署：
根据国务院关于《进口商品经营管理暂行办法》的规定，我部先后以《关于公布橡胶、钢材、木材、胶合板、羊毛、腈纶、棉花等7种进口商品经营公司名单的通知》（〔1995〕外经贸管发第206号）、《关于公布食糖、植物油进口经营公司名单的通知》（〔1996〕外经贸
管发第146号）和《关于公布橡胶、钢材等6种进口商品进口经营公司名单的通知》（〔1996〕外经贸管发第286号）公布了进口国家实行核定公司经营商品的公司名单（核定公司经营商品目录见附件），为进一步明确上述文件中未涉及的特殊贸易方式进口管理及其他有关问题，

现将有关事项通知如下：
一、以下列方式进口国家实行核定公司经营的商品，不受核定公司范围的限制，企业可按国家有关规定自行进口。
（一）易货贸易进口国家实行核定公司经营的商品，可根据易货合同，由易货公司自行组织进口。
（二）利用外国政府贷款和世界银行、亚洲开发银行贷款进口国家实行核定公司经营的商品，由承担项目的外贸公司按有关贷款协议和规定自行办理进口。
（三）承包工程和劳务合作项下换回物资中，属国家实行核定公司经营的商品，以及以各种形式捐赠进口国家实行核定公司经营的商品，由项目承担企业或受赠单位自行组织进口。
（四）进料加工进口国家实行核定公司经营的商品，除钢材外，其余商品的进口可由进料加工的企业自行进口并接受海关监管。
钢材进料加工进口请按国务院1994年8月26日的有关通知及国务院办公厅1995年8月6日的有关规定办理。特殊情况需报外经贸部批准后方可办理。
（五）来料加工进口国家实行核定公司经营的商品，由承担来料加工的企业自行进口并接受海关监管。
（六）外商投资企业进口本企业生产自用的属国家实行核定公司经营的商品，仍按《对外经济贸易部关于外商投资企业申领进出口许可证的实施办法》（〔1987〕外经贸资综字第01号）和相关的外商投资企业进出口管理制度及办法办理。
二、经济特区的外贸公司进口特区自用的属国家实行核定公司经营的商品，由特区外经贸主管部门自行核定后报外经贸部备案并公布。核定的公司应为经外经贸部批准的有进出口经营权的公司。
三、各部委直属总公司经核定可经营国家实行核定公司经营商品，其二级公司经总公司授权，可适用总公司的经营范围，海关凭二级公司出具的有关单证验收。
四、经核定的进口企业经营国家实行核定公司经营的商品，属许可证管理的商品，应按规定办理进口许可证手续。小麦、成品油、化肥、橡胶、羊毛、腈纶、棉花、食糖、植物油、烟草及制品的进口，海关凭进口许可证验放；原油、钢材、胶合板的进口，海关凭进口登记证明验放；木
材的进口，海关凭经核定的进口公司的合同验放。
特此通知。

附件：国家实行核定公司经营商品目录
小麦、原油、成品油、化肥、橡胶、钢材、木材、胶合板、羊毛、腈纶、棉花、烟草及制品、食糖、植物油






1996年9月13日