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全国少工委关于学习、贯彻《全日制小学思想品德课教学大纲》的通知

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全国少工委关于学习、贯彻《全日制小学思想品德课教学大纲》的通知

全国少工委


全国少工委关于学习、贯彻《全日制小学思想品德课教学大纲》的通知
(一九八六年九月三十日)



各省、自治区、直辖市少工委,全国铁道团委:

  为了适应社会主义现代化建设的需要,全面贯彻教育方针,更好地按照新时期的需要培养下一代,最近,国家教育委员会颁发了《全日制小学思想品德课教学大纲》。这个《大纲》进一步明确了小学思想品德课的性质、地位和作用,强调了对小学生进行爱国主义教育、革命传统教育、集体主义教育、劳动教育和共产主义理想的启蒙教育,增加了社会主义民主和法制观念教育以及良好的意志、品格教育等内容,注重了良好行为习惯和能力的培养。

《全日制小学思想品德课教学大纲》的颁发,有利于进一步贯彻党的教育方针,促进少年儿童德、智、体、美全面发展,同时对少先队的活动也是有力的指导。《大纲》的“大纲实施”部分里提出“思想品德课教师一般由班主任和少先队辅导员担任”,“教学基本原则”里提出:“坚持课内外相结合,要主动和其他学科、课外活动、班主任工作、少先队工作及家庭、社会教育相结合,共同做好学生的思想教育工作”。这为少先队教育活动和学校教育有机结合提供了条件。少先队辅导员应该成为贯彻落实《大纲》的模范,要积极学习和贯彻《大纲》精神,使之和当前开展的少先队各项活动结合起来。各级少工委要积极指导,总结经验,创造性地贯彻落实《大纲》精神。

附:《全日制小学思想品德课教学大纲》

 

全日制小学思想品德课教学大纲
  (一九八六年四月)

  思想品德课是向小学生比较系统地进行共产主义思想品德教育的一门课程。它是我们学校教育社会主义性质的一个重要标志,在小学教育中居于重要地位。它对引导学生从小逐步形成良好的思想品德,促进学生在德育、智育、体育、美育等方面全面发展,具有十分重要的作用。

教学目的

  通过以“五爱”和“五讲四美”为中心的社会公德教育和社会常识教育(包括必要的生活常识、浅显的政治常识以及同小学生生活有关的法律常识),从小培育学生社会主义国家公民应有的良好的思想品德和行为习惯,为使他们成为有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设各类人才打下初步的思想基础。

教学内容和基本要求

  一、对学生进行爱国主义教育和共产主义理想的启蒙教育。教育他们继承中华民族的优良传统和中国共产党的革命传统,培养他们热爱社会主义祖国、热爱中国共产党、热爱人民的感情,帮助他们初步树立为人民服务的思想和实现社会主义四个现代化、振兴中华的志向。

  二:对学生进行集体主义教育。培养他们热爱集体、遵守纪律、团结友爱、关心他人、助人为乐等良好品德。

  三、对学生进行文明礼貌的教育。培养他们尊敬师长、尊老爱幼、礼貌待人、遵守秧序、讲究卫生等良好的品德和行为习惯。

  四、对学生进行努力学习、热爱科学的教育。培养他们积极进取、勤学好问的学习态度和实事求是、独立思考、勇于实践、勇于创造的科学精神。

  五、对学生进行热爱劳动、艰苦奋斗的教育。教育他们懂得劳动光荣,劳动没有贵贱之分,珍惜劳动成果,爱护公共财物,逐步培养他们勤劳节俭的习惯以及自己管理自己的生活和帮助家庭、别人、公众的能力。

  六、对学生进行社会主义民主和法制观念的启蒙教育。引导他们从小学习过民主生活,平等待人,有事大家商量,懂得少数服从多数的道理,逐步树立遵纪守法观念。

  七、对学生进行良好的意志、品格的教育。逐步培养他们诚实、正直、谦虚、宽厚、勇敢、开朗、有毅力、负责任、守时守信、自尊自爱。

  八、在辩证唯物主义观点指导下,引导学生学习怎样正确地看待周围的事物,逐步培养他们判断是非和辨别真假、善恶、美丑的初步能力。

教学要点

  低年级

  低年级主要进行生活常识和日常行为准则的教育,也要进行一点浅显的政治常识教育。着重教育学生心中有他人,初步培养良好的学习、生活和劳动习惯,开始培养自己管理自己生活的能力。

  一、知道自己是中国人,知道我国的国名、国歌、首都、重大节日;知道毛泽东主席、周恩来总理、刘少奇主席、朱德委员长,知道党和国家现任的主要领导人;认识国旗、国徽、版图、党旗、军旗、团旗、队旗;要尊重国旗、国徽,升国旗、唱国歌时要立正、行礼。

  二、知道家乡是祖国的一部分,要热爱家乡。

  三、知道家庭与学校成员之间的关系。爱父母和老师,和同学、小伙伴友爱互助要谦让、不任性。

  四、知道班级、学校、少先队组织都是集体,集体力量大。自己是集体中的一员,在集体中要想着别人。

  五、对人热情有礼貌,会用日常生活中的礼貌用语。进别人屋子要得到允许,不随便翻别人的东西,不影响别人的工作、学习和休息。不打人,不骂人。

  六、初步养成良好的个人卫生习惯。注意保持环境卫生,不随地吐痰,不乱扔果皮纸屑,不在建筑物上涂抹乱画,爱护花草树木;

  七、按时上学,不逃学,遵守课堂纪律,参加集体活动要守规则、守秩序,养成遵守学校常规的习惯。

  八、遵守交通规则,注意安全。知道行人应走人行道,过马路走人行横道。不在马路上玩耍打闹。不玩火,防止触电。

  九、知道学习是小学生的主要任务,要好好学习。上课专心听讲,动脑思考,大胆发言,按时、独立、认真完成作业。

  十、从小养成爱劳动的习惯,不娇气,不懒惰。自己能做的事情自己做,不会做的事情学着做。在学校要积极参加劳动,当好值日生;在家里要参加力所能及的家务劳动。

  十一、知道衣食住来之不易。要节约水、电,爱惜粮食,爱惜学习、生活用品,爱护学校桌椅和各种设备,爱护庄稼。不挑吃穿。

  十二、要勇敢。在日常生活中不胆小,不怕困难。

  十三、不说谎话。有错认错,知错就改。不经允许不拿别人的东西,借东西要还。不贪小便宜,拾金不昧。

  中年级

  中年级主要进行必要的社会生活常识和社会公德的教育,也要进行一些浅显的法律常识教育。着重教育学生心中有集体,继续培养各种良好的行为习惯和自己管理自己生活的能力,培养帮助家庭、别人的能力。

  一、知道我国历史上的一些伟人和民族英雄,学习他们的爱国精神,继承中华民族的优良传统,树立民族自尊心、自信心、自豪感。

  二、知道我国是一个多民族的国家,各族人民要团结,互相尊重,互相帮助。

  三、知道中国人民解放军是祖国的坚强保卫者,保卫祖国人人有责。要热爱解放军,学习他们为祖国敢于献身的精神。

  四、了解一些优秀共产党员的事迹,要热爱中国共产党。

  五、知道我国人民要与世界各国人民友好往来。对外国客人要热情、大方、有礼貌。

  六、尊敬父母和老师,懂得自己的成长离不开父母和老师的培育。

  七、尊重他人,不侮辱人,不欺负人,帮助有困难的人,同情和帮助残疾人。

  八、了解自己所在地区的社会生活环境,与邻里乡亲要和睦相处,懂得待人接物的礼节。

  九、关心集体,为集体做好事,懂得在集体中要自觉遵守纪律,团结友爱,为集体争光,珍惜集体荣誉。

  十、知道《交通管理法规》、《治安管理处罚条例》的有关规定。自觉避守交通规则,避守公共秩序,尊重公民通讯自由,不拿、不拆别人的信件,保护有益和珍贵的动物。

  十一、相信科学,不迷信。

  十二、初步明确学习目的,培养刻苦认真、不怕困难、虚心好问的学习态度,养成良好的学习习惯。

  十三、懂得劳动光荣,懒惰可耻。积极参加力所能及的生产劳动、公益劳动和家务劳动。培养勤俭节约、艰苦朴素的好习惯,不比吃、穿,不乱花零钱。

  十四、懂得什么是勇敢行为,不为逞强而蛮干。

  十五、做事情要有耐心,要有始有终。

  十六、知道时间是宝贵的,要珍惜时间,养成良好的守时习惯。

  十七、要诚实,不隐瞒自己和别人的错误。听取别人意见要虚心,自己有了错误要改正。批评别人要诚恳,注意学习别人的长处,为别人的进步高兴,不妒忌。

  十八、懂得建设和保卫祖国要有强健的身体,坚持参加体育锻炼。

  高年级

  高年级主要进行浅显的政治、法律常识教育和社会公德教育。着重教育学生心中有祖国、有人民,提高学生道德认识水平和道德实践的自觉性。继续培养和巩固良好的行为习惯和帮助家庭、别人、公众的能力,注意培养判断是非和辨别真假、善恶、美丑的初步能力。

  一、知道国际共产主义运动的伟人,知道创建党和国家的老一辈无产阶级革命家。知道中国共产党领导全国人民实现四化,它的最终目标是实现共产主义。要热爱中国共产党。要继承中国共产党的革命传统,做革命接班人。时刻准备着,为共产主义事业而奋斗!

  二、知道祖国的社会主义事业在不断前进,社会主义好,要热爱社会主义祖国。

  三、知道人民是国家的主人,人民代表是人民选举的,人民政府是为人民办事的,建设和保卫祖国人人有责。

  四、知道台港、香港、澳门都是祖国的领土,完成祖国统一大业是各族人民的心愿。

  五、知道我国实行对外开放,要学习外国先进经验,与世界各国交往中要维护祖国尊严。要关心世界大事。

  六、学习英雄模范人物为祖国富强和人民富裕艰苦奋斗的献身精神,初步懂得人民利益高于一切,初步培养全心全意为人民服务的思想。

  七、学习过民主生活。懂得在集体中有事大家商量,个人要服从集体,少数要服从多数。

  八、对人要真诚、宽厚、助人为乐。为人要正直,敢说真话,勇于承担责任,和同学建立真正的友谊。要讲信用,自尊自爱,爱护自己的名誉。

  九、关心体贴父母,尊重老师的辛勤劳动,接受师长的正确教导。

  十、知道国家有法律,知道宪法和法律规定的公民权利和义务与小学生有关的内容,懂得小学生要从小学法守法。知道《治安管理处罚条例》的有关规定。懂得在我国公共财物、公民私人的合法财产、公民人身安全是受法律保护的。要维护公共安全,要保护名胜古迹、珍贵文物。

  十一、知道社会上还有坏人,还有间谍特务的破坏活动,要提高警惕,不上当受骗,发现可疑情况要向学校或公安部门报告,敢于同坏人坏事作斗争。

  十二、了解一些著名的工农业技术革新能手和科学家的事迹,学习他们刻苦钻研、勇于创新的精神,树立创造的志向。

  十三、懂得学习是为了建设祖国,接受义务教育是儿童少年应尽的义务,不中途辍学。要立志为实现社会主义现代化努力学习。培养实事求是、独立思考、勇于实践和创造的科学精神。

  十四、学习从实际出发全面看问题的方法,初步培养分析问题和解决问题的能力。

  十五、培养勤俭节约、艰苦朴素的良好习惯。

  十六、懂得社会财富、幸福生活要靠全体人民的辛勤劳动去创造。劳动只有分工不同,没有贵贱之分。要走共同富裕的道路,勤劳、守法致富光荣,损人利己、投机取巧可耻。

  十七、提高判断是非和辨别真假、善恶、美丑的能力,抵制各种不良风气的影响。要培养健康的兴趣爱好,不做不正当的游戏,不赌博,不看有害身心健康的电影、电视和书报,不参加迷信活动。

  十八、做事要有毅力,不怕困难和挫折,胜不骄、败不馁,有坚持到底的信心和恒心。

  十九、合理地利用时间,学习、做事讲效率。

  二十、绿化祖国、美化环境,知道环境保护人人有责。

  教学的基本原则

  一、坚持以共产主义思想为指导。教学要做到观点鲜明,讲清道理,注意把思想性、知识性、趣味性、实践性有机结合起来。

  二、坚持理论联系实际、知行统一的原则。教师要注意调查研究,教学要有针对性,讲求实效;要在讲清道理的基础上,对学生提出适当的行为要求,引导他们做到言行一致。

  三、坚持循序渐进的原则。教学要根据各年级学生的特点和接受能力,由近及远,由浅入深,从具体到抽象,从现象到本质。同一教学内容在不同年级可以适当反复,不断深化。

  四、坚持正面教育的原则。要积极诱导,充分运用榜样的力量,用革命前辈和英雄模范人物的事迹以及学生中的好人好事教育学生。

  五、坚持言传与身教相结合的原则。教师要以身作则,以情感人,做学生的表率。

  六、坚持启发式教学。教师要运用灵活多样、生动活泼的教学方法,充分调动学生的积极性和主动性,引导学生独立思考,明辨是非,自己教育自己。

  七、坚持课内外相结合。要主动和其它学科、课外活动、班主任工作、少先队工作以及家庭、社会教育相结合,共同做好学生的思想教育工作。

大纲实施

  一、各级领导要重视思想品德课教师队伍的建设。要配备思想品德好、知识面较宽、业务能力较强、能为人师表的教师来教思想品德课。思想品德课教师一般由班主任和少先队辅导员担任,有条件的学校可以配备专职教师。专职教师要与班主任、辅导员紧密配合,以提高教学效果。思想品德课教师要保持相对稳定,以利于开展教研工作和积累教学经验。要加强对思想品德课教师的培训。

  二、编好教材和教学参考书。鉴于我国地域辽阔、情况复杂,除有一套或几套全国统一的基本教材外(其内容约占总教学时数的四分之三),各地区还可以编写本地区的补充教材。

课本要图文并茂,故事性强,努力做到思想性、知识性、趣味性和实践性的统一。

  由于课本内容具有相对稳定性,不可能适应各种不同环境的需要,因此,为了提高教学质量,教师在使用课本时可以对教材内容和编排顺序做适当调整,要不失时机地利用现实生活中的生动事例来充实教材。

  三、必须按照教学计划的规定,保证思想品德课的教学时间专时专用。

  四、思想品德课要进行考查。考查内容包括知识、能力和行为表现几个方面,考查方法可以多种多样。各地可以继续试验。

  五、要加强思想品德课的教学研究。建立和健全各级思想品德课教研组织,配备专职教研人员,积极开展教学研究活动,不断总结实践经验,以保证思想品德课教学质量不断提高。

  六、本大纲分低、中、高三个年级段列出教学要点,适用于全日制六年制小学,实行五年制的地区,应对中、高年级的教学要点做适当调整。在没有条件专门开设思想品德课的简易小学,也要按本大纲的基本要求,通过各科教学和课外活动向学生进行思想品德教育。



 


                  分析法定诉讼代理人

                 北安市人民法院 王胜宇

  法定诉讼代理人概述
  法定诉讼代理人,是指依照法律规定代理无诉讼行为能力的当事人进行民事诉讼的人。法定诉讼代理人最大的特征是“法定”。表现在法定诉讼代理人的范围由法律直接规定,法定诉讼代理人的代理权限亦由法律直接规定。《民事诉讼法》第57条规定“无诉讼行为能力人由他的监护人作为法定代理人代为诉讼。”监护人既可是公民也可以是一定社会组织。《意见》第67条规定,在诉讼中,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。事先没有确定监护人的,可以由有监护资格的人协商确定,协商不成的,由人民法院在他们之间指定诉讼中的法定代理人。当事人没有《民法通则》第16条第1.2款或者第17条第1款规定的监护人的,可以指定该法第16条第4款或者第17条第3款规定的有关组织担任诉讼期间的法定代理人。《民法通则》第16条规定:“未成年人的父母是未成年的监护人”。未成年人的父母已经死记或者没有监护能力的,由下列人员中有监护能力的人担任监护人:(1)祖父母、外祖父母;(2)兄、姐;(3)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经未成年人父、母所在单位或者未成年人依据地的居民委员会、村民委员会同意的。“没有第1款、第2款规定的监护人的,由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”第17条规定“无民事行为能力的或者限制民事行为能力的精神病人,由下列人员担任监护人:(1)配偶;(2)父母;(3)成年子女;(4)其他近亲属;(5)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的”。“没有第1款规定的监护人的,由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”从民法通则的规定看,无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人范围是比较广泛的。按民法原理,监护人既要保护被监护人的人身权益,又要保护他的财产权益和其他权益。当被监护人合法权益遭到外力的侵扰或发生争议,监护人有职责挺身而出保护被监护人,必要时以法定诉讼代理人的身份进入诉讼领域,借助司法手段维护被监护人利益。
    如果事先没有确定监护人而现实又需要法定诉讼代理人,解决的办法是由有监护资格的人先自行协商 确定,协商不成者,由人民法院从他们中间指定法定诉讼代理人。
    如果事先已确定监护人,但他们互相推诿诉讼代理责任的,则“由人民法院指定其中一人代为诉讼”。
法定诉讼代理权限的取得和消灭
    法定诉讼代理权的取得与监护权的取得同步监护权的取得大致有三种情况。(1)因某种身份关系 的存在;(2)基于自愿而发生的某种扶养义务;(3)基于人道主义而产生的社会保障措施。监护权一旦取得,监护人就要正当履行职责。一旦被监护人与他人发生纠纷,监护人即依法取得代理诉讼权。
    法定代理权的消灭与监护权的丧失同步。在诉讼持续期间,法定诉讼代理人的监护权丧失必然导致法定诉讼代理权的消灭。代理权一旦消灭,原法定诉讼代理人即应退出诉讼。司法实践表明,法定诉讼代理权消灭的情形有:(1)被监护人取得或恢复行为能力,如被监护人年龄达到18周岁或精神病痊愈;(2)监护人丧失行为能力,如监护人突患精神病;(3)基于婚姻关系而发生的监护权因解除婚姻关系而使一方丧失监护权;(4)监护人或被监护人死亡;(5)收养关系解除。
法定诉讼代理人的代理权限和诉讼地位
    法定诉讼代理人在诉讼中所处法律地位应当根据其代理权限判断。虽然《民事诉讼法》并未明文规定法定诉讼代理人的代理权限,但可以根据法定诉讼代理人的代理取得、消灭和监护权取得、消灭同步的事实出发,推论出法定诉讼代理人的代理权限。根据《民法通则》第18条的规定,监护人有权“保护被监护人的人身、财产及其他合法权益”,第133条规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的,由监护人承担民事责任。”《婚姻法》第17条也规定:“父母有管教和保护未成年子女的权利和义务。未成年子女对国家集体或他人造成损害时,父母有赔偿经济损失的义务。”既然实体法已经规定监护人有全面保护被监护人权益的职责,当然包括监护人拥有保护被监护人权益的手段和方式,其中饮食诉讼手段,可以推定,监护人一旦成为法定诉讼代理人进入民事诉讼领域,为了维护被监护人利益就应该享有被监护人所享有的全部诉讼权利,包括与对方和解,承认、放弃、变量诉讼请求,提起反诉或者上诉人权利。
    鉴于他们之间存在监护与被监护关系,决定了当事人与法定诉讼代理人之间商量亦毋须商量。法定诉讼代理人在诉讼中与被代理的当事人的诉讼权利义务大体相同,其法律地位相当于被代理的当事人。当然,法定诉讼代理人相当于当事人,不等于就是当事人。事实上,法定诉讼代理人与被代理的当事人存在某些区别。例如,人民法院确定管辖时是以被代理的当事人住所地为准,并不以法定诉讼代理人住所地为转移;又如人民法院的判决并非为代理人制作,而是专为被代理的当事人制作的等等。
    

广元市人民政府关于印发《广元市物业管理暂行办法》的通知

四川省广元市人民政府


广府发〔2006〕25号




广元市人民政府关于印发《广元市物业管理暂行办法》的通知
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各县、区人民政府,市级各部门,市经济开发区管委会:
  《广元市物业管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过,现印发你们,请遵照实施。
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二○○六年八月二十九日




广元市物业管理暂行办法







第一章 总 则




  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的人居生活、工作环境,根据《物业管理条例》规定,结合本市实际,制定本暂行办法。
  第二条 本市行政区域内物业管理及相关活动适用本办法。
  第三条 物业管理活动应当遵循业主自决、自律的原则,业主权利相一致的原则和维护公共秩序的原则。实行公开、公平、公正的市场竞争机制;鼓励物业服务活动向市场化、专业化、规范化方向发展。
  第四条 广元市规划和建设局是本市物业管理的行政主管部门,负责对全市物业管理活动的监督管理。
  县(区)房地产行政主管部门是本辖区物业管理的行政部门,负责对辖区内的物业管理活动的监督管理。




第二章 业主及业主大会




  第五条 房屋的所有权人为业主。
  业主在物业管理活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改业主公约,业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会委员并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会工作;
  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和按其应有比例的收益权;
  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理;
  (十)请求停止侵犯业主共同利益的行为;
  (十一)法律、法规规定的其他权利。
  第六条 业主在物业管理中,履行下列义务:
  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;
  (三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;
  (四) 按照规定交纳专项维修资金;
  (五) 按时交纳物业服务费;
  (六)法律、法规规定的其他义务。
  第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
  第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分办法由市房地产行政主管部门另行制定。
  第九条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  业主在业主大会会议上的投票权,属于住宅类物业的,一户为一票;属于非住宅物业的,以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票,但是,业主公约对投票权有约定的,从其约定。单户不足一百平方米或者按照业主公约约定不足一个投票权单位面积的,计为一票。
  第十条 业主委员会由业主大会选举产生。
  物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的,应由建设单位在物业所在地房地产行政主管部门指导下,组织业主召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
  第十一条 业主大会履行下列职责:
  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
  (三)选聘、解聘物业管理企业;
  (四)决定房屋专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
  (五)决定共用部位收益的管理、使用和分配;
  (六)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
  业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  第十三条 业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
  第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
  第十五条 召开业主大会会议,应当于会议召开以前15日通知全体业主。
  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
  业主委员会应当做好业主大会会议记录。
  第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定,但不得少于五人,应为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生,每届任期不超过三年,可以连任。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
  业主委员会主任是业主委员会的代表人。
  第十七条 业主委员会履行下列职责:
  (一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (二)对业主公约、业主大会议事规则,提出修改意见;
  (三)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同; 
  (四)拟订物业共用部位收益的管理、使用和分配方案;
  (五)拟订物业维修资金的使用和续筹方案;
  (六)组织物业共用部位维修、更新、改造的竣工验收;
  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同情况;按照业主公约或业主大会议事规则的规定,定期向业主大会报告物业管理情况和房屋专项维修资金的使用情况;
  (八)听取业主、使用人的意见和建议,协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系;
  (九)根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼;
  (十)监督业主公约的实施;
  (十一)业主大会赋予的其他职责。
  第十八条  经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议决定,并以书面形式在物业管理区域内公告,并到房地产行政主管部门备案。
  第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:
  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
  (三)因疾病等原因丧失履职能力的;
  (四)被判有犯罪行为的;
  (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
  (六)拒不履行业主义务的;
  (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
  业主委员会委员资格从终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
  第二十条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。
  第二十一条 业主委员会做出决定,必须经全体委员人数半数以上同意。
  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
  第二十二条 业主委员会每年应至少召开一次会议;经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。
  第二十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的房地产行政主管部门备案,并在物业管理区域内公示。
  第二十四条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  业主公约对全体业主具有约束力。
  第二十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。
  第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的,物业所在地的房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  第二十七条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。




第三章 物业管理企业




  第二十八条 物业管理企业应当具有独立的法人资格,经工商登记注册,并取得物业管理资质等级证书后,方可从事物业管理服务活动。
  省市外物业管理企业进入本市行政区域内从事物业管理服务活动的实行备案制度,应当持营业执照、资质证书和有关资料到当地房地产行政主管部门办理资质登记备案手续。
  物业管理企业应当按资质等级规定的范围承揽物业管理业务。
  从事物业服务活动的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
  第二十九条 物业管理企业享有以下权利:
  (一)按照国家规定的技术标准和行业规范、物业服务合同进行管理,提供专业化服务;
  (二)起草物业管理区域共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度,经业主委员会审查同意后适时公告;
  (三)依照物业服务合同和有关规定收取服务费用;
  (四)依据法律、法规规定、物业服务合同约定享有的其他权利。
  第三十条 物业管理企业应履行下列义务:
  (一)履行合同、提供相应的物业管理服务;
  (二)接受业主、业主委员会的监督;
  (三)定期向业主大会、业主委员会报告服务合同履行情况;
  (四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准;
  (五)接受有关部门和行业协会的监督管理;
  (六)协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公共秩序;
  (七)不得擅自改变物业管理区域内共用部位的用途;
  (八)不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动;
  (九)不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益;
  (十)法律、法规规定的其它义务。




第四章 前期物业管理




  第三十一条 新建物业的建设单位在申请办理预售之前,应当以招投标方式选聘物业管理企业进行前期物业管理,被选聘的物业管理企业应当向物价管理部门申报前期物业服务收费标准,签订前期物业服务合同,合同期限不得超过三年。
  当第一届业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自行终止。
  第三十二条 新建物业的建设单位应当在物业销售前,依照建设部制订的业主公约示范文本拟订业主临时公约,报物业所在地房地产行政主管部门备案。
  新入住的业主和使用人应在办理有关入住手续的同时,签署业主临时公约。首次业主大会制定并通过业主公约后,业主临时公约即行失效。
  第三十三条 新建物业销售时,建设单位应将业主临时公约、前期物业服务合同作为房屋销售合同的附件。
  第三十四条 建设单位应当将前期物业服务合同在订立之日起十五日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
  第三十五条 建设单位应当与其选聘的前期物业管理企业进行物业管理交接验收,按本办法第四十六条向物业管理企业移交物业管理用房和相关资料。
  第三十六条 新建物业交付使用时,除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定的外,物业管理企业不得向物业买受人收取任何费用。
  第三十七条 建设单位必须按以下标准提供物业管理用房,在规划设计条件中予以明确。 
  (一)项目建筑面积低于1万平方米(含1万平方米)的小区不少于50平方米;
  (二)项目建筑面积在1万平方米以上至4万平方米(含4万平方米)的小区按总建筑面积的5‰;
  (三)项目建筑面积在4万平方米以上的小区按总建筑面积的4‰。
  物业管理用房不予出售,其权属属于全体业主所有,竣工验收后即交付使用。
  第三十八条 建设单位应当按照国家规定和物业销售合同约定的保修期间、保修范围,承担物业的保修责任。




第五章 物业管理服务




  第三十九条 业主大会依法通过公开选聘物业管理企业管理物业。物业管理企业应当与业主委员会和业主签订物业服务合同。一个物业管理区域只能由一个物业管理企业实施物业管理。
  第四十条 物业管理企业可以接受业主委托,提供特约服务,特约服务的内容和费用由当事人自行商定。
  第四十一条 物业服务合同应当包括下列内容:
  (一)委托方和受托方的名称、住所;
  (二)物业管理区域的范围和管理项目;
  (三)物业服务的事项;
  (四)物业服务的要求和标准;
  (五)物业服务的费用;
  (六)物业服务的期限;
  (七)违约责任;
  (八)合同终止和解除的约定;
  (九)当事人双方约定的其他事项;
  (十)争议的处理方式。
  当事人可以参照使用国家制定的《物业管理服务合同》示范文本订立合同。
  第四十二条 物业服务合同中当事人应当约定以下事项:
  (一)共用部位的维修、养护和管理;
  (二)共用设施、设备的维修、养护运行和管理;
  (三)公用绿地、花木的养护与管理;
  (四)公共环境卫生的维护;
  (五)交通秩序与车辆停放的管理;
  (六)公共秩序、小区物业安全的维护;
  (七)与物业相关的工程图纸、住户档案资料的管理;
  (八)室内装饰装修的管理;
  (九)其他物业管理事项。
  第四十三条 物业管理服务合同签订前,业主委员会应将物业管理服务合同草案,在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,提交业主大会通过。
  第四十四条 物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
  第四十五条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会或建设单位办理物业验收手续。
  第四十六条 实施前期物业管理时,开发建设单位或者公有住房出售单位向物业管理企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图;
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、工程竣工图等竣工验收资料;
  (三)房屋质量保修和房屋使用说明文件;
  (四)物业管理用房的资料;
  (五)物业管理所必需的其他资料。
  业主大会决定选聘的物业管理企业实施物业管理时,由业主委员会向物业管理企业移交上述规定的资料及其他相关资料。
  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业,物业管理企业之间应在合同签订之日起10日内办理交接手续。 
  第四十七条 物业服务合同终止时,物业管理企业除应将第四十六条第一款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会,同时还应移交下列资料:
  (一)业主档案资料;
  (二)公共用房、共用设施设备的明细表,以及大型的维修记录。
  第四十八条 物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定,尽职尽责做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业应采取适当措施防止证据消失和损失扩大。
  第四十九条 物业管理企业可以委托有相应资质的企业或个人完成物业管理区域内的专项服务,但不得将物业服务合同义务的主要部分或全部转移给第三人,因转移造成的损失由物业管理企业承担。
  第五十条 经业主大会决定,业主委员会可依法或根据合同约定解除物业服务合同。
  业主委员会解除物业服务合同的,应当及时通知物业管理企业。合同自书面通知送达对方时解除。物业管理企业有异议的可按双方约定的争议处理方式或通过司法程序予以解决。
  第五十一条 房地产行政管理部门应当建立物业管理投诉受理制度。




第六章 物业服务收费




  第五十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费标准及收取方式由当事人在物业服务合同中约定。
  物业管理服务收费,住宅实行政府指导价,非住宅实行市场调节价。
  第五十三条 物业交付业主使用前或未出售的物业,物业服务费由建设单位全额交纳;物业交付业主后,由业主按照物业服务合同约定全额交纳。
  物业服务收费管理办法由市物价局会同市规划和建设局另行制定。
  第五十四条 物业管理企业应当根据国家有关规定,向物价部门申领经营性收费许可证,实行亮证收费。
  物业服务费由物业管理企业按照物业服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的,从其约定。对物业服务合同未约定的其他收费项目,业主有权拒绝缴纳。  已按照本办法向业主或者使用人收取物业服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
  第五十五条 供水、供电、供气、有线电视等企业应当向最终用户收费。




第七章 物业的使用和维护




  第五十六条 物业使用中禁止下列行为:
  (一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌;
  (二)擅自改变物业自有部位、部分共用部位、全体共用部位既定用途;
  (三)违章搭建、改建或以其他方式改变物业自用部位和共用部位;
  (四)损坏物业共用设施、设备及场地,擅自移动共用设施、设备;
  (五)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;
  (六)排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声;
  (七)未经有关许可设置营业摊点;
  (八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
  (九)业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。
  第五十七条 业主委员会或物业管理企业应当对业主或使用人使用物业的行为进行指导和监督,发现违反法律、法规及本办法规定的行为,应当及时制止。
  第五十八条 业主或使用人对自有部位进行装饰、装修,应当向物业管理企业申报登记,并应遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。
  物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修企业。
  第五十九条 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部位。
  因物业维护或公共利益需临时占用,应当事先告知业主委员会、物业管理企业,并在业主委员会或物业管理企业许可的合理期限内恢复原状;造成损失的,应当承担赔偿责任。



  第六十条 利用共用部位进行经营性活动的,应当经业主大会同意。
  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定作用。
  第六十一条 物业自有部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,自有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业管理企业通知后,在合理期限内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的,由业主委员会或物业管理企业进行修缮、维护或采取防范措施,其费用由自有部位所有人承担。
  物业共用部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,业主委员会或物业管理企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。
  第六十二条 物业因第三人原因需要维修的,第三人应当及时维修。第三人未及时维修,给业主造成损失的,应承担赔偿责任。
  物业管理企业应当通知第三人进行维修,在合理限期内第三人未进行维修的,物业管理企业应当进行维修,其费用由第三人承担。因第三人拒不承担责任的,通过协调、仲裁、诉讼等途径予以解决。
  第六十三条 供水、供电、供气等企业,应当承担物业管理区域内最终用户计量表前的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
  第六十四条 物业自有部位、共用部位进行维护、更新和改造时,相关业主负有协助的义务。
  第六十五条 业主应当按照规定交纳专项维修资金。
  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  专项维修资金收取、管理、使用办法另行制定。




第八章 法律责任




  第六十六条 物业管理企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的,应承担违约责任。
  第六十七条 物业管理企业在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益的,应承担相应赔偿责任。
  第六十八条 物业管理企业有下列行为之一的,由房地产行政主管部门根据《物业管理条例》的规定予以处罚。
  (一)未取得资质证书从事物业服务活动的;
  (二)擅自改变物业管理用房用途的;
  (三)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施;
  (四)擅自将物业服务合同中的全部或主要业务转移给第三人的; 
  (五)擅自设立收费项目或提高收费标准的;
  (六)物业服务合同终止或解除后,未依照本办法第四十七条规定办理移交的。
  第六十九条 业主委员会主任、副主任、委员履行职务时违反法律、法规或者业主公约、业主大会议事规则的规定,侵犯业主权益,给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。
第七十条 业主、使用人违反业主公约和物业服务合同规定的,应承担相应的民事责任。
  第七十一条 违反本办法第五十六条、第五十九条规定情形之一的,业主委员会或物业管理企业应报请物业所在地房地产、规划、城监、环保、公安等行政执法部门依法处理。
  第七十二条 建设单位或房屋出售单位有下列行为之一的,由物业所在地房地产行政主管部门按照《物业管理条例》的有关规定予以处罚。
  (一)未按第三十七条规定提供物业管理用房的;
  (二)新建物业未依照本办法第四十六条第一款规定向物业管理企业交接验收、移交物业资料的;
  (三)未按本办法第十条规定要求组织召开首次大会选举产生业主委员会的;
  (四)擅自处分属于业主共用部位共用设施设备的所有权或使用权的,未按设计要求完善共用设施设备的。
  第七十三条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。




第九章 附 则




  第七十四条 本办法自发布之日起施行。
  附:本办法所称物业管理:是指业主通过选聘物业管理企业,由业主或业主委员会和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  本办法所称前期物业管理:是指房屋自售出之日起至业主委员会签订的《物业管理合同》生效止的物业管理。
  本办法所称物业管理用房:是指为整个物业管理小区配套的、满足物业管理需要的物业管理企业办公用房、门卫值班室、监控室、业主委员会用房、物业储藏用房等配套用房。
  本办法所称共用部位是指由多个产权所有人共同拥有时,其共用的房屋和设施设备。
  本办法所称共用部位是指由多个产权所有人共同拥有时,其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位。