广西壮族自治区钦州市人民政府


钦州市人民政府关于印发《钦州市廉租住房保障办法》的通知

钦政发〔2009〕35号


各县、区人民政府，钦州港经济开发区、三娘湾旅游管理区管委，市直各委、办、局：

现将《钦州市廉租住房保障办法》印发给你们，请遵照执行。


钦州市人民政府
二○○九年七月十六日　　　　　　　



钦州市廉租住房保障办法


第一章　总　则




第一条　为完善我市廉租住房保障制度，保障城镇低收入住房困难家庭的基本住房需求，根据《廉租住房保障办法》（建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号）和有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条　本市中心城区（含主城区和钦州港经济开发区，下同）规划区范围内城镇非农业常住户口低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。

第三条　市建设规划委员会（市房产管理局）负责全市廉租住房保障管理工作，并指导和监督灵山县、浦北县的廉租住房保障工作。

市发改、监察、民政、财政、国土资源、统计、税务、价格、人口计生等部门按照各自职责分工，负责本市廉租住房保障的相关工作。

第四条　镇人民政府（街道办事处）负责廉租住房保障申请的受理、初审等工作。

市房地产管理所负责廉租住房的房源筹集、调配安排和经营管理工作，并可受市建设规划委员会（市房产管理局）委托做好市中心城区廉租住房保障申请的复核、调查核实等管理工作。

钦南区、钦北区民政部门负责本行政区域内城市低收入家庭收入核定的管理工作。


第二章　申请条件


第五条　符合下列条件的家庭可以申请廉租住房保障：

（一）家庭人均年收入和家庭人均现有住房建筑面积低于市人民政府每年公布的标准。

（二）家庭成员均具有本市市区范围内城镇非农业常住户口一年以上且在本市市区范围内实际共同居住生活。

第六条　家庭成员相互之间应当具有法定的赡养、扶养或抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。申请家庭成员中已享受廉租住房政策或者已作为其他家庭成员参与廉租住房申请的人员，不得再次参与申请。


第三章　保障方式和对象


第七条　廉租住房保障方式以实物配租为主，以货币补贴、租金核减为辅。

实物配租是指向申请廉租住房保障的低收入住房困难家庭直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。

货币补贴是指向申请廉租住房保障的低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行到市场上租赁住房。

租金核减是指对现已承租公有住房且符合廉租住房保障申请条件的低收入住房困难家庭，由公有住房出租单位按照廉租住房租金标准给予减收住房租金。

第八条　廉租住房保障面积标准以家庭为单位计算，由市人民政府公布。

第九条　货币补贴标准：无房户补贴额度按照低收入住房保障面积标准的全额、每平方米租赁住房补贴标准确定。

自有私房或租住公有住房的，补贴额度按照低收入住房困难家庭现有住房建筑面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房标准确定。

第十条　实物配租标准：无房户配租额度按照低收入住房保障面积标准的全额确定。

自有私房或租住公有住房的，配租面积为低收入住房困难家庭现有住房建筑面积与保障面积标准的差额。

第十一条　属于配租面积部分，由承租人按照廉租住房租金标准支付租金；超出配租面积部分，由承租人按照标准租金支付租金。

第十二条　符合本办法第五条规定条件的低收入住房困难家庭，且有下列情形之一的优先予以实物配租，其余以货币补贴或租金核减方式进行保障：

（一）孤老、孤残、孤病、伤残军人、烈属或者丧失劳动能力的家庭；

（二）需要动迁安置的危旧直管公有住房的承租户；

（三）城市居民最低生活保障家庭；

（四）其他住房困难的特殊家庭。

在同等条件下，对无政策外生育家庭优先予以实物配租。

城区所辖乡镇低收入住房困难家庭申请实物配租但其常住户口所在乡镇范围内无廉租住房房源的，采取货币补贴方式进行保障。

第十三条　符合本办法第五条规定的条件且现已承租公有住房的低收入住房困难家庭可以申请租金核减。

核减面积按照租住公有住房的面积计算，但不超过廉租住房保障面积标准；核减面积少于保障面积标准的，对差额部分发放货币补贴。

第十四条　申请廉租住房保障的条件、廉租住房保障面积标准由市房产主管部门会同市财政、民政、统计等部门，根据本市家庭平均住房水平、财政承受能力以及低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素以户为单位按年度确定，报市人民政府批准后公布执行。

租赁住房补贴标准由市房产主管部门会同市财政、统计等部门根据经济发展水平、市场平均租金、低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素按年度确定，报市人民政府批准后公布执行。

廉租住房租金标准以及标准租金由市房产主管部门报市价格主管部门按照规定程序核准或备案。


第四章　保障资金和房屋来源


第十五条　廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，包括：

（一）市本级安排用于廉租住房保障的资金；

1. 市财政预算安排用于廉租住房保障的资金；

2. 扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

3. 从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；

4. 直管公房出售及商业开发拆迁补偿等收入，扣除必要安置费用后的余额。

（二）自治区财政预算安排的廉租住房保障补助资金；

（三）中央预算内投资中安排的补助资金以及中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；

（四）社会捐赠等其他方式筹集的资金。

第十六条　廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

从住房公积金增值收益和土地出让净收益提取的廉租住房保障资金，统一缴入地方同级国库，实行项目预算管理和国库集中支付。

第十七条　实物配租的廉租住房来源包括：

（一）政府出资建设的廉租住房；

（二）政府出资收购的住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）清理腾空并符合廉租住房标准的公有住房；

（五）其他渠道筹集的住房。

第十八条　廉租住房建设计划由市建设规划委员会（市房产管理局）会同市发改、财政、国土资源等部门拟定，报市人民政府批准后实施。

廉租住房建设用地应当由市国土资源主管部门在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，实行行政划拨方式供应。

第十九条　新建廉租住房，采取配套建设与相对集中建设相结合的方式。

配套建设廉租住房的经济适用住房项目或者普通商品住房项目，应当在用地规划条件、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后移交或者回购等事项。

新建廉租住房应当按照下列标准建设：一房或者一房一厅为建筑面积40平方米以内，二房一厅为建筑面积50平方米以内。具体建设标准由市房产主管部门会同有关部门另行制定。

第二十条　廉租住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

第二十一条　实物配租的廉租住房实行保障型物业管理。廉租住房承租人应当按照有关规定交纳物业服务费。


第五章　申请及核准


第二十二条　申请廉租住房保障的，应当以家庭为单位，按照规定程序由户主提出申请。户主不具备完全民事行为能力的，申请家庭成员共同签名委托具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

第二十三条　申请廉租住房保障应提供下列材料：

（一）《钦州市城镇居民廉租保障申请表》；

（二）家庭收入情况的证明材料。收入证明可以是以下材料之一：

1. 民政部门出具的城市居民最低生活保障家庭证明或救助证明；

2. 经单位盖章确认的单位职工年收入证明（包括工资、各类补贴、加班费和其他收入）；

3. 市总工会核定的特困职工证明；

4. 领取养老金、失业保险金的相关证件或者证明；

5. 居住地社区居委会出具的就业状况证明；

6. 其他符合要求的收入证明材料。

（三）家庭成员身份证、户口簿（提交复印件，检验原件）；

（四）婚姻状况、婚育状况证明（提交复印件，检验原件）；

（五）家庭住房状况的证明材料。住房证明可以是以下材料之一：

1. 家庭成员所在单位或者居住地社区居委会出具的居住状况证明；

2. 市城建档案馆出具的家庭成员现有住房证明材料或自有住房的房屋所有权证（提交复印件，检验原件）；

3. 租住私人房屋、公有住房的，需提交房屋租赁合同。

（六）属孤老、孤残、孤病、伤残军人、烈属或者丧失劳动能力家庭的，提供相关证明材料；

（七）依法需要提交的其他证明材料。

第二十四条　申请廉租住房保障，按下列程序办理：

（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地镇人民政府（街道办事处）提出书面申请，并提交第二十三条要求提供的材料。

（二）镇人民政府（街道办事处）应当自受理之日起15个工作日内就申请人的户籍、人口、收入及住房状况等是否符合规定条件进行初审。

申请人常住户口所在地和实际居住地不一致的，实际居住地镇人民政府（街道办事处）应当配合审查。

初审合格的，镇人民政府（街道办事处）提出初审意见并将申请材料报送市房地产管理所。对初审不合格的，镇人民政府（街道办事处）应当书面通知申请人，并说明理由。

（三）市房地产管理所应当自收到申请材料之日起15个工作日内，对申请人的住房状况进行审核，并将符合条件的申请人的资料转相关辖区民政局。

（四）申请人所在辖区民政局应当自收到材料之日起15个工作日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈给市房地产管理所。

（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况等符合规定条件的，由市建设规划委员会（市房产管理局）将审核决定在新闻媒体或居住地所在社区居委会予以公示。公示内容包括受理单位、申请人姓名、家庭人口、家庭人均现有住房建筑面积、家庭人均月收入以及保障方式等，公示期限为15日。

（六）经公示无异议或异议不成立的，由市房地产管理所对其廉租住房申请予以登记，并书面通知申请人。

经公示有异议的，市房地产管理所在10个工作日内予以调查核实。经核实异议成立的，对其廉租住房保障申请不予登记，并书面通知申请人，并说明理由。

第二十五条　受理审核等有关部门可以通过入户调查、邻里访问及信函索证等方式对申请人是否符合本办法第五条规定的条件进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供情况。

第二十六条　对已登记为货币补贴的低收入住房困难家庭，由市房地产管理所与其签订租赁住房补贴协议，并办理租赁住房补贴发放手续。

获得货币补贴的家庭自收到租赁住房补贴通知之日起30日内无正当理由不与市房地产管理所签订租赁住房补贴协议的，注销其登记。

第二十七条　对已登记为实物配租的低收入住房困难家庭，由市房地产管理所按照登记先后顺序排队轮候。在实物配租未能实施前，发放租赁住房补贴。

已轮候获得实物配租的低收入住房困难家庭，应当与市房地产管理所签订为期1年的廉租住房租赁合同。廉租住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租赁期限；

（五）房屋维修责任；

（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未能在所承租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；

（七）违约责任及争议解决方式；

（八）双方约定的其他内容。

获得实物配租的家庭自收到实物配租通知之日起30日内无正当理由不与市房地产管理所签订廉租住房租赁合同的，注销其登记。

第二十八条　已登记为租金核减的低收入住房困难家庭，由市房地产管理所出具租金核减认定证明，到房屋产权单位办理租金核减手续。

承担租金核减的房屋产权单位应当将统计相关核减情况报市房地产管理所，再由市房地产管理所上报市房产管理局备案。


第六章　监督管理


第二十九条　市建设规划委员会（市房产管理局）应当会同有关部门对廉租住房保障情况进行监督检查，并定期向社会公布低收入住房困难家庭的廉租住房保障情况及监督检查结果。

第三十条　市房地产管理所应当以家庭为单位建立廉租住房档案，及时掌握低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况，实行动态管理。

市房地产管理所负责做好廉租住房租金的收取、房屋养护维修以及物业管理等工作，并建立廉租住房报表制度，按规定向市建设规划委员会（市房产管理局）报送廉租住房配租情况统计报表。

第三十一条　获得廉租住房保障的低收入住房困难家庭应当遵守以下规定：

（一）家庭人口、收入及住房等情况发生变动的，应当在30日内向常住户口所在地镇人民政府（街道办事处）申报变动情况；

（二）自取得廉租住房保障满一年之日起2个月内向常住户口所在地镇人民政府（街道办事处）申报家庭人口、收入及住房等情况。

镇人民政府（街道办事处）应当对申报的变动情况进行审核，并将审核结果报送市房地产管理所，由市房地产管理所核查后报送市建设规划委员会（市房产管理局）。

市房地产管理所将核查意见及低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，报市建设规划委员会（市房产管理局）采取调整租赁住房补贴额度或者保障方式等相应措施。

第三十二条　获得廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由市房地产管理所按协议约定停止发放或者调整货币补贴，收回或者调整其承租的廉租住房，停止或者调整租金核减：

（一）家庭人均年收入超出本市廉租住房保障申请条件的；

（二）因家庭成员人数减少或者住房面积增加，人均现有住房建筑面积发生变化的；

（三）将承租的廉租住房转借、转租的；

（四）擅自改变房屋使用用途的；

（五）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（六）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的；

（七）无正当理由不在规定时间内向所在镇人民政府（街道办事处）如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况的。

第三十三条　获得实物配租的家庭不再具备实物配租条件的，应当自收到市房地产管理所作出的退出廉租住房通知之日起6个月内腾退住房。腾退期间，按市租金标准收取房租。腾退期间届满仍不腾退的，由市房地产管理所上报市房产管理局，市房产管理局可依法申请人民法院强制腾退。

第三十四条　申请人对审核结果、轮候结果有异议的，可以向市建设规划委员会（市房产管理局）申请复核。

第三十五条　市辖区人民政府应当将镇人民政府（街道办事处）实施廉租住房保障的工作经费列入财政预算。

第七章　法律责任


第三十六条　申请人不如实申报家庭收入、人口及住房状况，骗取廉租住房保障资格登记的，由市房地产管理所取消其保障资格登记，责令限期退还已领取的货币补贴或者退出廉租住房并补交市场租金与廉租住房租金标准的差额或者补交核减的租金，申请人2年内不得再申请廉租住房保障；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条　对出具虚假证明的单位，属于机关事业单位、社会团体、群众组织的，由市房地产管理所提请其上级主管部门或者监察部门依法追究相关责任人员的责任；属企业单位的，由市房地产管理所通知工商部门，将其列入不良信用记录名单，依法追究其法律责任。

第三十八条　市建设规划委员会（市房产管理局）会同市监察局等有关部门负责本办法执行情况的监督检查，对工作不到位、措施不到位的单位要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任；对有关部门的工作人员，在资格审核和监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。


第八章　附　则


第三十九条　本办法所称廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。

标准租金由折旧费、维修费、管理费三项因素构成。

市场租金标准是指经市房产、价格等部门共同认定的房屋租赁市场平均租金。

第四十条　申请家庭现有两处或者两处以上住房的，住房建筑面积应当合并计算。

第四十一条　各县廉租住房保障可参照本办法执行。

第四十二条　本办法由市建设规划委员会（市房产管理局）负责解释。

第四十三条　本办法自2009年7月1日起施行。2006年8月20日发布的《钦州市城镇廉租住房管理办法》（钦政发〔2006〕36号）同时废止。


　　　　　　　　　　商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲：章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话：13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
（一）商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房的界定及包括范围
（二）商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件： 　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书； 　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　（四）已通过竣工验收； 　　（五）拆迁安置已经落实； 　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期； 　　（七）物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（保留相关证据）
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。