湖北省武汉市人民政府


武汉市土地储备管理办法


武汉市人民政府令 《武汉市土地储备管理办法》，已经2002年5月27日市人民政府第56次常务会议审议通过，现予公布，自2002年7月10日起施行。 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　


　代市长　李宪生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2002年6月10日


第一章 总则
第一条 为盘活存量土地资产，加强政府对城市土地供应的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定、结合本市实际、制定本办法。
第二条 本市行政区域范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条 本办法所称土地储备，是指土地储备机构依照本办法的规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库予以储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。
第四条 土地储备应当根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，统一规划、统一储备整理、统一供应。
第五条 市人民政府设立市土地资产经营管理委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应中的重大事项。
市土地行政主管部门负责对全市土地储备工作监督管理。
市计划、经济、建设、财政、物价、规划、房产等部门应按照各自职责，做好土地储备的相关工作。
第六条 市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区以及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区土地储备机构，具体承担本辖区土地储备供应的日常工作，并接受市土地整理储备供应中心的业务指导和监督。

第二章 土地储备
第七条 市土地行政主管部门应根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，制定土地储备计划，报市土地资产经营管理委员会批准后纳入国民经济和社会发展年度计划，由市土地整理储备供应中心具体组织实施。
（一）为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地；
（三）依法收回的荒芜、闲置的土地；
（四）依法没收的土地；
（五）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；
（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；
（八）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；
（九）依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；
（十）转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；
（十一）无主土地；
（十二）其他需要进行储备的国有土地。
第九条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向土地储备机构申报。
第十条 属本办法第八条规定的土地，政府依法收回、收购和征用后，由土地储备机构按照国家、本市有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十一条 土地收购补偿按以下方式确定：
（一）以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；
（二）涉及城市房屋拆迁的，依据有关城市房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿；
（三）政府行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。
第十二条 土地储备机构收购土地，按下列程序办理：
（一）申请收购：符合收购条件的国有土地，由土地使用权人向土地储备机构申请收购；
（二）权属核查：土地储备机构对申请人提供的土地的有情况进行实地调查和核实。
（三）确定规划条件：由规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；
（四）方案报批：土地储备机构根据土地权属情况和规划使用条件，提出土地收购方案报土地行政主管部门审批。其中，涉及重大储备项目资金投入的，还须报市土地资产经营管理委员会讨论决定；
（五）签订协议：收购方案经批准后，由土地储备机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购协议；
（六）收购协议：土地储备机构根据国有土地使用权收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；
（七）权属变更：土地储备机构和原土地使用权人按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用权人向土地储备机构交付土地和地上建（构）筑物。

第三章 储备土地前期开发整理与利用
第十三条 土地储备机构应当按照城市规划要求，对储备的土地进行前期开发整理，达到通水、通电、通路和场地平整等市政配套条件。
第十四条 储备土地开发整理涉及城市房屋拆迁的，土地储备机构应当负责拆迁，或者委托有拆迁资质的单位实施拆迁；成片开发需要拆迁的，也可由所在区人民政府组织拆迁。
第十五条 储备土地出让前，土地储备机构可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。
储备土地出租、抵押或临时改变用途，土地储备机构应依法到有关部门办理相关审批或登记手续。

第四章 储备土地供应
第十六条 储备土地供应实行年度计划管理，纳入当年国民经济和社会发展计划。土地行政管理部门应当根据年度土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求情况、制定储备土地供应计划。储备土地的供应应严格按照计划执行。
第十七条 储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。
第十八条 土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。
第十九条 用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的土地，应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让。
严格限制协议方式出让土地。因城市重大引资、投资确需以协议方式供应土地的，必须在地价评估基础上，经市土地资产经营管理委员会集体研究批准，并将协议结果予以公布。
第二十条 储备土地的供应，按下列程序办理：
（一）土地储备机构根据年度土地供应计划，确定拟供应土地地块；
（二）土地储备机构拟订储备土地供应方案，经土地行政主管部门审核后，报市土地资产经营管理委员会批准；
（三）根据已批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；
（四）依法采取拍卖、招标、挂牌或协议方式确定土地受让人；
（五）土地行政管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同，土地受让人缴纳土地出让金，土地储备机构供应土地；
（六）土地受让人向土地行政主管部门申请办理土地登记发证等手续。
第二十一条 经批准以划拨方式使用储备土地的，用地单位须与土地储备机构签订储备土地开发补偿协议，按规定支付开发补偿费，凭缴费凭证向土地行政主管部门申领建设用地划拨决定书，并办理土地登记等手续。

第五章 土地储备资金
第二十二条 市、区人民政府建立土地储备专项资金。土地储备专项资金来源包括政府财政投入、土地收益和银行贷款等。
土地储备专项资金用于土地储备、开发整理、不得挪作他用。
第二十三条 土地出让收益（含开发补偿费）的收取办法，由市财政部门会同市土地部门拟订，按照审批权限报批后执行。

第六章 法律责任
第二十四条 按照本办法第八条规定应当纳入储备的土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建（构）筑物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第二十五条 土地储备机构未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除改购协议，并按协议约定有追究原土地使用权人的违约责任。
第二十六条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建（构）筑物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建（构）筑物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正，并按协议约定追究原土地使用权人的违约责任。
第二十七条 用地单位在国有土地使用权出让合同签订后，未按本办法规定缴纳土地出让金，土地行政主管部门有权解除国有土地使用权出让合同，已交付的出让金不予返还。
第二十八条 有关当事人因土地收回、收购、储备发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条 政府有关部门和土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失和利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，由所在单位或监察部门依法给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十条 本办法中的具体应用问题由市土地行政主管部门负责解释。
第三十一条 本办法自2002年7月10日起施行。

　“父母之命、媒妁之言”是我国西周时代确立的婚姻制度，该制度一直沿用到封建时代的结束。其内涵是指婚姻关系的成立，必须得到家庭与社会的认可；就家庭而言，首先必须经父母同意，没有父母的同意，男不得婚，女不得嫁；就社会而言，男女缔结婚姻，必须经媒人说合，由媒人沟通男女家庭，选择门当户对之人。【1】虽然我们通过数次革命埋葬了该婚姻制度，但是该制度却在坟墓里侵蚀着我们的思想观念、影响着我们的行为选择和危害着我们的人生幸福。为了抵制、压缩和消除我国传统婚姻制度和宗法思想的腐朽观念、生存空间和社会陋习，我国《婚姻法》对此作出了科学的制度安排和合理的法律规范：第二条规定了实施婚姻自由的婚姻制度；第三条规定了禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为，禁止借婚姻索取财物。

　　然而，自由的婚姻制度并不意味着每个人都能成功的寻找到幸福伴侣，这既受制于自身的交往能力、人际关系和婚姻观念等主观因素，又受制于社会的道德环境、信息机制和价值取向等客观因素，因此，说媒行为的存在既是一种社会主体间的相互性需求，又是实现婚姻信息传递的一种可行性方式。传统的说媒方式经过现代先进的科学技术手段和新颖的数字传媒方式包装以后，形成了令人难以想象的市场效应和经济价值，“非诚勿扰”这种世人耳熟能详的具有现代生活节奏的大型婚恋交友节目得到了市民的包容、理解、认可和欢迎。该栏目为广大单身人士提供公开的婚恋交友平台、高质量的婚恋交友嘉宾和全新的婚恋交友模式，必然会向参与栏目的单身人士收取一定的说媒费用，非诚勿扰的收费标准迅速为民间所攀比，部分媒人同单身人士及其父母形成了婚姻实现给付报酬的约定，那么，说媒行为是何种性质？说媒费约定是否有效？说媒费能否进行类型区分？说媒费如何判定法律效果？笔者将采用比较法的研究进路、类型化的研究方法和解释论的叙述方式体系性展开对说媒行为性质和法律效果的研究。

　　一、说媒行为的性质认定

　　从生活实践中看，说媒行为主要表现为以下三种类型：一是一方或者双方看上另一方而委托媒人为其表达婚姻意思，二是一方或者双方委托媒人为其寻找与之要求合适的对象，三是媒人主动为未婚双方充当婚姻媒介提供信息。

　　对于第一种情况而言，说媒人仅为委托人的使者，因为说媒人虽然经过了本人的委托，但仅向对方表示本人已决定的意思或者转达本人的意思表示，其无需具有相应的意思能力，【2】例如：一方不善言辞或者难以启齿而委托其尚未成年的近亲属向另一方表达婚姻意愿，因此，受托人只需要根据委托人已决定的意思向对方表示委托人的结婚意愿即可，通常不会产生说媒费用，如果委托人给付受托人一定的费用，可能是对委托人物质成本的补偿（如打电话、坐车、约定特定场所所花费用等），也可能是委托人对受托人说媒行为的一种赠与，若没有赠与之意思则构成履行道德上给付，致送之后给付人无权请求返还。【3】

　　对于第二种情况而言，委托人并没有告诉媒人特定的说媒对象，只是告诉其喜欢的类型、性格和品质等择偶要求，这不仅需要媒人寻找与之要求相配的单身人士，而且还需要对其认定符合要求的单身人士进行信息收集、筛选和识别，进而向委托人报告其寻找的情况，根据委托人的意思表示再于委托人和适合对象之间进行信息传递，乃至用其机智的大脑、能言的巧嘴和妥当的方式促成双方结婚，其不仅要求媒人有相应的意思能力，而且还需要媒人以其认为妥当的方式进行积极的行为实现委托方的心愿，该种情况不仅使媒人付出相应的时间、精力和情感，还会使媒人承受一定的机会成本，因此，说媒费用大多是存在的，通常包括说媒的必要费用和媒人的相应报酬。

　　对于第三种情况而言，其与第二种情况不同之处在于：说媒的双方都是不特定主体，媒人需要将单身各方的择偶要求进行收集、筛选和识别后，才能判断可以撮合的对象，进而通过向各方传递其愿意充当双方媒介的信息并征得双方的同意后，采取合理可行的手段促成双方达成结婚的意思表示，同时，媒人所花费的时间、精力和情感和承受的机会成本会更多。第三种情况和第二种情况虽有区别但无本质之不同：均是媒人向委托人报告实现婚姻意愿的机会或者提供实现婚姻意愿的媒介服务，委托人需要向媒人支付报酬，其符合我国《合同法》第四百二十四条关于居间合同的规定（即，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同）。同时，我国台湾地区的民法典在居间合同中规定了婚姻居间的法律效力（即第573条，因婚姻居间而约定报酬者，就其报酬无请求权）。但是，说媒行为是不是一种居间行为，这涉及到婚姻是不是契约关系的考量，这需要对我国的婚姻法制度和理论进行分析。

　　我国婚姻法学界长期以来视“婚姻契约说”为资产阶级的法学观而予以否定，通说认为婚姻法律关系在本质上是一种身份关系。【4】然而，婚姻之所以是一种契约关系，其本质在于它是由两个符合法定条件的成年人自愿达成的协议，尽管协议的权利、义务和特权大部分由国家而定，不是婚姻双方加以明示或暗示的规定。【5】史尚宽先生认为，婚姻关系之内容如何，效力如何，应依亲属编之规定及其特性以定之，其与为契约与否并无关系，故以认为结婚为亲属法上之身份契约为妥。【6】我国《合同法》第2条第2款规定，婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定，这只表明了婚姻不是一般财产法意义的契约，但并不能否认婚姻是一种身份合同，其身份关系以男女双方自愿达成登记结婚的协议为前提，因此，既然婚姻是一种具有契约属性和身份属性的合同，那么为婚姻成立向委托人报告实现婚姻的机会或者提供媒介的行为应当界定为居间行为。、

　　二、说媒行为的法律效果分析

　　媒人进行游说于男女双方之间，必然会产生耗费时间、精力和情感，媒人同说媒对象及其父母通常会有说媒费用的约定，及时没有进行相关约定也会因说媒行为产生必要的费用，因此，说媒费的产生就是说媒行为的法律效果。说媒费是指因说媒行为所派生出的必要费用或者所孳生出的相应报酬。我国台湾地区规定，因婚姻居间而约定报酬者，其约定无效。盖婚姻结合，重在双方当事人之自由意思，恐居间人贪得报酬，而强为说合也。【7】我国《婚姻法》第三条第一款规定，禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为；禁止借婚姻索取财物。借婚姻索取财物的主体既包括婚姻当事人一方，又包括当事人一方的父母等第三人索取财物的情况，【8】笔者认为媒人应当包含在第三人中。因此，从该规范性依据可以得知当事人结婚的意志自由程度和给付财物的意志自由程度是区分说媒费法律效力的区分标准。

　　（一）结婚意志自由程度的法律效果区分

　　虽然新中国成立后颁布的第一部法律是《中华人民共和国婚姻法》，该法经过30年的实践检验、经验积累和理论准备于1980年重新制定，2001年得到修正，同时，30多年来的改革开放使我国已经基本形成了具有中国特色的社会主义法律体系，但是，包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为并没有在社会实践中销声匿迹，尤其是我国西部山区中，名为娶亲嫁人实则买人卖人的婚姻仍然存在，这体现出国家现行的治理方式在这些区域内遭遇的冷遇和治理困境：技术治理的缺陷、身体治理的缺失和德性治理的柔弱。为此种婚姻牵线搭桥而产生的说媒费无论是说媒产生的必要费用还是说媒获得的报酬，媒人也不能向婚姻一方当事人、一方或者双方的父母主张补偿；即使说媒费系一方当事人、一方或者双方父母自愿进行的给付，媒人也无权保有该笔费用，已为给付的给付人不得要求媒人返还该笔费用，因为该种说媒行为既违反了法律的强制规定，又败坏了社会风气以致伤风败俗，该笔费用应当由国家予以收缴。

　　（二）给付财物意志自由程度的法律效果区分

　　根据我国《婚姻法》规定，借婚姻索取财物的行为不受法律保护，那么，非诚勿扰等电视婚恋节目向单身人士收取的费用是否属于借婚姻索取财物？笔者认为，此种节目为广大单身人士提供了相互认识、交流和了解的平台，将这个已经高度原子化的陌生人社会以伴侣寻求和情感寄托为纽带重塑小规模的熟人社会，其透明程度高、信息传递快、可选择性强和程序规范好，成为多数单身人士择偶的良好途径，单身人士能够清楚的认识到参与该节目所带来的收获可能，他也应该为付出相应的对价，其能够根据自己是否参与的意志自由来处分自身的财物，因此，透明程度越高的说媒行为能够征表出有婚愿方给付财物的意志自由程度越高，其保有说媒费既不违反法律损害善良风俗，又能适应现代人满足其生活需求的方式，从而进一步巩固我国的婚姻自由原则。

　　对于民间的说媒费约定，其约定并非无效，只是媒人不得请求说媒报酬而已，如果说媒费系说媒行为所产生的必要费用，媒人可以请求受益方进行偿还。对于男女一方或双方当事人或其父母预付的说媒费，媒人可以进行受领并予以保有，给付方不得以不当得利请求媒人返还。男女一方或者双方以美满良缘之不易，自愿致送金钱或者财物于婚姻居间人的，均应解释其为有效。

　　三、结论

　　随着我国法律规范的建立健全、公民权利意识的全面觉醒和个人自决能力的显著增强，“媒妁之言”已经有了崭新的时代功能、可行的传播方式和可欲的社会需求，以姻缘为基础的婚恋节目不仅具有使当代高度原子化的陌生社会再塑为小规模的熟人社会的作用，而且有利于宣传、促进和实行婚姻自由原则，为此可以有权请求单身人士给付约定的说媒费用；对于为包办、买卖和其他干涉婚姻自由情形而牵线搭桥的说媒行为以及费用要坚决予以法律否定，避免媒人为贪得报酬无视婚姻当事人自由意志和法律权利的情形；对于男女一方或双方以及其父母自愿为获得美满良缘的给付行为，应当认定为有效，如果男女一方或者双方以及其父母没有按照说媒费用约定给付说媒费的，媒人只能够请求为其付出的必要费用，不得请求支付报酬，而给付报酬方已为报酬给付行为的也不得返还不当得利，给付报酬方有赠与意思的为赠与行为，无赠与意思的为履行道德上给付义务，因此，媒人可以受领并保有该报酬。

参考文献

【1】朱勇主编：《中国法制史》，法律出版社2006年第2版，第31页

【2】王利明著：《民法总则研究》，中国人民大学出版社2003年版，第611-612页。

【3】邱聪智著：《新订债法各论》（中册），中国人民大学出版社2006年版，第230页。

【4】王洪著：《婚姻家庭法》，法律出版社2003年版，第62页。

【5】【英】安东尼·W·丹尼斯、【英】罗伯特·罗森编，王世贤译：《结婚与离婚的法经济学分析》，法律出版社2005年版，第12页。

【6】史尚宽著：《亲属法论》、中国政法大学出版社2000年版，第111页。

【7】史尚宽著：《债法分论》，中国政法大学出版社2000年，第478页