房屋中介收费有没有标准？ 如何监管房屋中介？
蔡英杰
引子：现在这个社会上，什么行当最赚钱，可能说什么答案的都有，毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当，这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上，它完全依附于其他行业的存在而存在。而且，几乎是每出现一个新的行业，这个行当亦会随之产生。没错，这个行当就是中介。
在今天，有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的，而在我国古代则称其为牙人或掮客，具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同（广义上的）而收取手续费或佣金的人。
可以不太夸张的说，自古以来，掮客这个行当向来是有市无价的，基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿，别人也挑不出毛病。在当今社会，如上所述，几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介，其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”，弄的跟娱乐圈似的。不过，我国的法律还算不错，对这个行当是有监管的，“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是，至少从立法上不能是有市无价的。
国家规定
早在1995年7月，国家计委（就是现在的发改委，各类市场价格管理是其主要业务之一）和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格第971号）。在这个文件里，有以下几点值得关注，毕竟该文件仍然有效：
1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用，但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准，由房屋中介与委托方双方协商确定中介费；
2、房屋中介实行明码标价制度，即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项；
3、收费服务主要有：
（1）咨询收费：
包括口头咨询和书面咨询，其中口头咨询费由双方协商确定，书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元，复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是，上述收费保准只是指导性参考价格，实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢？说白了，就是没有强制性，国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费，但是超过或低于这个价格也是可以的，政府管不着。所以，上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。
（2）房地产价格评估收费：
由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。
（3）房地产经纪收费
房屋中介接受委托，进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源，也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准：
（1）房屋租赁中介费
无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。（各地会有一些调整）
（2）房屋买卖中介费
按成交价格总额的0.5-2.5％计收。
如果实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取，实践中，租房情况下，既有向房东收取中介费的，也有向房客收取中介费的，在房屋买卖情况下，通常是向购房者收取中介费的，这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。
凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，可由物价检查机构按有关法规予以处罚。
计价格第971号文出台之后，各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。
北京规定
根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字【1997】第398号），房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收：其中房屋交易价格在500万元以下的，按2.5%收取；房屋交易价格在501-2000万元的，按２％收取；2001-5000万元的，按1.5％收取；房屋交易价格在5001-10000万元的，按１％收取；房屋交易价格在10001万元以上的，按0.5％收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8％。在一定程度上说，京价（房）字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退，因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。
对于北京的这个规定，笔者相当钦佩当时的制定者，即北京市物价局和房土局的勇气和智慧，能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细，的确是人才。此外，京价（房）字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责之外，还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
国家重大建设项目稽察办法
国家发展计划委员会
国家重大建设项目稽察办法
第 6 号
《国家重大建设项目稽察办法》已经国家发展计划委员会主任办公会讨论通过，并报经国务 院批准，现予公布。本办法自公布之日起施行。
国家发展计划委员会主任:曾培炎
二○○○年八月十七日
国家重大建设项目稽察办法
第一条 为了加强对国家重大建设项目的监督，保证工程质量和资金安全， 提高投资效益，制定本办法。
第二条 对国家重大建设项目的监督，实行稽察特派员制度。
国家重大建设项目稽察特派员由国家发展计划委员会派出，对国家重大建设项目的建设和管 理进行稽察。
第三条 国家发展计划委员会负责组织和管理国家重大建设项目稽察工作。
依照本办法派出稽察特派员的国家重大建设项目(以下简称建设项目)名单，由国家发展计划 委员会商国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府后确定。
第四条 国家重大建设项目稽察工作，坚持依法办事、客观公正、实事求是的原则。
稽察特派员与被稽察单位是监督与被监督的关系。稽察特派员不参与、不干预被稽察单位的 日常业务活动和经营管理活动。
第五条 国家重大建设项目稽察工作，实行稽察特派员负责制。
一名稽察特派员一般配备三至五名助理，协助稽察特派员工作。
稽察特派员及其助理，均为国家公务员。
第六条 国家发展计划委员会设国家重大建设项目稽察特派员办公室，负责 协调稽察特派员在稽察工作中与国务院有关部门和有关地方的关系，承办建设项目稽察的组 织工作和稽察特派员及其助理的日常管理工作。
第七条 稽察特派员履行下列职责:
(一)监督被稽察单位贯彻执行国家有关法律、行政法规和方针政策的情况，监督被稽察单位有关建设项目的决定是否符合法律、行政法规和规章制度规定的权限、程序；
(二)检查建设项目的招标投标、工程质量、进度等情况，跟踪监测建设项目的实施情况；
(三)检查被稽察单位的财务会计资料以及与建设项目有关的其他资料，监督其资金使用、概算控制的真实性、合法性；
(四)对被稽察单位主要负责人的经营管理行为进行评价，提出奖惩建议。
第八条 一名稽察特派员一般负责五个建设项目的稽察工作，每年对每个建设项目进行一至二次现场稽察。
稽察特派员可以根据实际需要，不定期开展专项稽察。
第九条 稽察特派员开展稽察工作，可以采取下列方式:
(一)听取被稽察单位主要负责人有关建设项目的情况汇报，在被稽察单位召开与稽察事项有关的会议，参加被稽察单位与稽察事项有关的会议；
(二)查阅被稽察单位有关建设项目的财务报告、会计凭证、会计帐簿等财务会计资料以及其他有关资料；
(三)进入建设项目现场进行查验，调查、核实建设项目的招标投标、工程质量、进度等情况 ；
(四)核查被稽察单位的财务、资金状况，向职工了解情况、听取意见，必要时要求被稽察单位主要负责人作出说明；
(五)向财政、审计、建设等有关部门及银行调查了解被稽察单位的资金使用、工程质量和经营管理情况。
国家发展计划委员会根据需要，可以组织稽察特派员与财政、审计、建设等有关部门人员联合进行稽察，也可以聘请有关专业技术人员参加稽察工作。
第十条 被稽察单位应当接受稽察特派员依法进行的稽察，定期、如实向稽察特派员提供与建设项目有关的文件、合同、协议、报表等资料和情况，报告建设和管理过程中的重大事项，不得拒绝、隐匿、伪报。
第十一条 国务院有关部门和有关的地方人民政府应当支持、配合稽察特派员的工作，为稽察特派员提供被稽察单位的有关情况和资料。
国家发展计划委员会应当加强同财政、审计、建设等有关部门以及银行的联系，相互通报有关情况。
第十二条 稽察特派员对稽察工作中发现的问题，应当向被稽察单位核实情况，听取意见；被稽察单位提出异议的，国家发展计划委员会可以根据具体情况进行复核。
第十三条 稽察特派员每次对建设项目进行的稽察工作结束后，应当及时提交稽察报告。
稽察报告的内容包括:建设项目是否履行了法定审批程序；建设项目资金使用、概算控制的分 析评价，招标投标、工程质量、进度等情况的分析评价；被稽察单位主要负责人经营管理业绩的分析评价；建设项目存在的问题及处理建议；国家发展计划委员会要求报告的或者稽察特派 员认为需要报告的其他事项。
第十四条 稽察报告由稽察特派员负责提出，由国家发展计划委员会负责审定；重大事项和情况，由国家发展计划委员会向国务院报告。
第十五条 稽察特派员在稽察工作中发现被稽察单位的行为有可能危及建设项目工程安全、造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益以及稽察特派员认为应当立即报告的其他紧急情况，应当及时向国家发展计划委员会提出专题报告。
第十六条 稽察特派员由国家发展计划委员会任免。
稽察特派员由司(局)级公务员担任，年龄一般在55周岁以下。
稽察特派员应当熟悉并能贯彻执行国家有关法律、行政法规和方针政策，熟悉项目建设和管理，坚持原则，廉洁自持，忠实履行职责，自觉维护国家利益。
第十七条 稽察特派员助理由国家发展计划委员会任免。
稽察特派员助理由处级以下公务员担任，年龄一般在50周岁以下。
稽察特派员助理应当具备下列条件:
(一)熟悉并能贯彻执行国家有关法律、行政法规和方针政策；
(二)坚持原则，廉洁自持，忠实履行职责，保守秘密；
(三)熟悉项目建设和管理，具有财务、审计或者工程技术等方面的专业知识，并有相应的综 合分析和判断能力；
(四)经过专门培训。
第十八条 国家发展计划委员会选派稽察特派员及其助理，应当吸收国务院有关部门的人员参加。
第十九条 稽察特派员及其助理对建设项目的稽察实行定期轮换制度，负责同一建设项目的稽察一般不得超过3年。
稽察特派员及其助理均为专职。
第二十条 稽察特派员的派出实行回避原则，不得派至其曾经管辖、工作过的建设项目或者其近亲属担任被稽察单位高级管理人员的建设项目。
第二十一条 稽察特派员开展稽察工作所需费用由国家财政拨付。
第二十二条 稽察特派员及其助理不得泄露被稽察单位的商业秘密。
第二十三条 稽察特派员及其助理在履行职责中，不得接受被稽察单位的任何馈赠、报酬、福利待遇，不得在被稽察单位报销费用，不得参加被稽察单位安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动，不得在被稽察单位为自己、亲友或者其他人谋取私利。
第二十四条 稽察特派员及其助理在稽察工作中成绩突出，为维护国家利益做出重大贡献的，给予奖励。
第二十五条 稽察特派员及其助理有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任:
(一)对被稽察单位的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的；
(二)与被稽察单位串通编造虚假稽察报告的；
(三)有违反本办法第二十二条、第二十三条所列行为的。 第二十六条 被稽察单位发现稽察特派员及其助理有本办法第二十二条、第二十三条、第二十五条第(一)项、第(二)项所列行为时，有权向国家发展计划委员会报告。
第二十七条 被稽察单位违反建设项目建设和管理规定的，国家发展计划委员会依据职权，可以根据情节轻重作出以下处理决定:
(一)发出整改通知书，责令限期改正；
(二)通报批评；
(三)暂停拨付国家建设资金；
(四)暂停项目建设；
(五)暂停有关地区、部门同类新项目的审查批准。
涉及国务院其他有关部门和有关地方人民政府职责权限的问题，移交国务院有关部门和地方 人民政府处理。
重大的处理决定，应当报国务院批准。
第二十八条 国家发展计划委员会发出限期整改通知书后，应当跟踪监测整改情况，并适时组织复查，直至达到整改目标。
有关地方、部门和单位应当根据整改通知书的内容和要求，认真进行整改。
第二十九条 被稽察单位有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予纪律处分，直至撤销职务；构成犯罪的，依法追究刑事责任:
(一)拒绝、阻碍稽察特派员依法履行职责的；
(二)拒绝、无故拖延向稽察特派员提供财务、工程质量、经营管理等有关情况和资料的；
(三)隐匿、伪报有关资料的；
(四)有妨碍稽察特派员依法履行职责的其他行为的。
第三十条 本办法自公布之日起施行。