假结婚与假离的认定和处理

王礼仁


　　我国婚姻法规定的法定婚姻无效只有四种情形，即：1、重婚;2、有禁止结婚的亲属关系的;3、婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病,婚后尚未治愈的;4、未到法定婚龄的。可撤销婚姻一种，即被胁迫结婚。
　　但现实生活中，涉及婚姻效力或婚姻成立与不成立的情形远远不止这些。如他人代理或冒名顶替进行婚姻登记的婚姻效力问题；借用他人名义或身份证结婚效力问题；使用虚假户口虚或假姓名或登记姓名错误的效力问题；使用虚假证明材料登记的婚姻效力问题；隐瞒真实身份等欺诈结婚效力问题；结婚证手续不完善或证件不齐全的婚姻效力问题；等等。这些问题主要违反结婚登记程序，所涉及的是婚姻成立与不成立问题。对此应当如何处理，我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》有一章是专门讨论这一问题，在此不再赘述。
　　这里说要讨论的主要是既不属于法律规定的无效婚姻，也不属于违反结婚登记程序的假结婚、假离婚的处理问题。
　　所谓假结婚、假离婚，是指双方当事人没有真正结婚或离婚的意思，但形式上已向婚姻登记机关办理了结婚或离婚登记的行为。假结婚、假离婚，实际上就是没有结婚或离婚的真是意思，在民法上属于虚假意思表示。因而，要了解假结婚、假离婚的效力，必须了解虚假意思表示的效力问题。
　　虚假意思表示，又称“意思表示不真实”，是指当事人故意将真实意思隐藏而作虚假表示。故意虚假意思表示，包括心中保留与通谋虚假。何为“心中保留”，因其称谓不同，而有不同的表述。在德国，称心中保留为“意思保留”或“真意保留”，谓表意人自知其非真意，故而为非真意之意思表示。台湾地区学者史尚宽认为，“称为心中保留者，谓保留真意于心中，而未与相对人通谋也”。 [1]我国大陆有学者称心中保留为“真意保留”或“单独虚伪表示”，指行为人故意隐瞒其真意，而表示其他意思的意思表示。 [2] 所谓“通谋虚假”，又称虚伪表示、伪装表示或假装行为，指双方当事人均为虚假表示，并有通谋的事实，即双方合谋，共同使其意思表示不真实。
　　关于心中保留与通谋虚假的效力，在外国的民法中有明确规定，如德国民法第１１６条 、第１１７条分别对“真意保留”和“虚假行为”的效力作了规定。我国台湾地区“民法”第86条（心中保留）、第87条（通谋虚假）也有规定。根据德国和我国台湾“民法”的规定，对于“心中保留”，在相对人明知时，不发生效力。通谋虚假，原则上不生效力，但其不得对抗善意的第三人。 [3]大陆民法没有“心中保留”、“通谋虚假”的规定，但《民法通则》第55条第(二)规定，“民事法律行为应当具备下列条件：(一) 行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”从民事法律行为应当“意思表示真实”的规定看，大陆民法是禁止心中保留或通谋虚假的。但对于心中保留或通谋虚假的效果如何，法律没有规定。理论上一般认为，基于真意保留所为之民事行为，原则上发生效力，但该真意保留为相对人明知时，民事行为应不发生效力。对于通谋虚假，原则上不生效力，但其不生效不得对抗善意的第三人。 [4]
　　那么，民法总则关于“心中保留”、“通谋虚假”效力，能否适用身份行为，在理论上有不同看法。台湾地区多数学者认为，婚姻尊重当事人的意思自治，结婚之要件，须当事人具有真正结婚之意思，并将之表现于外者，结婚始生效力，若不具真正结婚意思如心中保留、通谋虚伪意思表示，欠缺结婚意思，婚姻当然无效。 [5] 如 高凤仙先生认为，心中保留离婚为无效 。 [6]史尚宽先生则认为，心中保留为他方配偶所明知为无效。 [7] “心中保留及通谋虚假，并没有如德国、日本有足以排除民法总则适用之充分及明确规定”。 [8]根据上述观点，“心中保留”、“通谋虚假”则适用民法总则。但戴东雄先生 有不同看法，他虽然也认为心中保留、通谋虚伪意思表示可以撤销，但其理由不同。他认为：总则编规定的意思表示的无效和可撤销也不能径行适用于亲属身份法。身份行为也有心中保留、通谋虚伪表示、错误或误传的情形出现，此类行为也构成可撤销或无效。但是，可撤销或无效的原因并非像总则编为保护意思表示的相对人和维护交易安全的目的使然，而是因为身份行为在本质上若无真实意思则不能成立身份关系。 [9]
　　日本学者栗生武夫则认为，婚姻关系不能适用民法民法总则。“于交易契约，许其为虚伪无效之抗辩；而于婚姻，则禁止虚伪无效之抗辩，与禁止心中保留之抗辩同。盖依方式公然缔结之行为，不能因私的密约左右其效力”。 [10] 栗生武夫认为：从日本民法的规定看，“系特别限定无效及撤销之情形，而此限定情事，不得揽入‘心中保留’”。 [11] “ 一旦依方式表示婚姻意思以后，即无提出非真意抗辩之余地，纵令相对人为恶意，表意人亦不能不为表示所拘束 ”。 [12] “关于婚姻，则绝对不许心中保留之对抗。故意提出反于真意之婚姻呈报者，纵属无心，亦不能不与相对人结夫妻”。 [13]
　　我们认为，心中保留或通谋虚假系在财产法上适用的规则或原理，于身份行为或身份关系则不能适用。也就是说，心中保留或通谋虚假，在身份行为中，不能简单地认定为无效或撤销。对于一方有“心中保留”的结婚或离婚行为，不论相对方是否知道，均不能撤销。对于通谋虚假的婚姻，也不能适用民法总则认定为无效。因为身份行为重在身份事实和必要法律程式，应当采取表示主义。否则，就会影响公示的效力和婚姻的安定。最高人民法院《关于陈建英诉张海平“假离婚”案的请示报告的复函》认为，通谋虚假离婚有效，也体现了这一精神。总之，心中保留或通谋虚假在身份关系中原则上不能适用。
　　如2003年11月22日，罗某驾驶李某的摩托车将董某撞伤，此事经法院审理作出民事判决：由李某承担董某的医疗费1万7千余元，并对罗某承担的3万9千余元费用承担连带责任。本案进入执行程序中，董某发现李某夫妇持有2003年9月13日发给的离婚证，并对共有财产进行了分割。
　　原告董某即以当地镇政府为被告，以镇政府故意将李某夫妇离婚登记时间提前，并发出与他人离婚证编号相同的离婚证达到帮助李某逃避以夫妻共同财产承担民事责任的目的，损害了原告董某合法权益的实现为由，提起行政诉讼，要求当地镇政府撤销李某的“离婚证”。 [14]
　　那么，如果经查证，当地镇政府有关工作人员确实与李某夫妇故意恶意串通，为了逃避债务，将李某夫妇离婚登记时间提前，对这种离婚是否应当认定为无效或撤销离婚呢？
　　我们认为，这种离婚本身并不违法，宣告离婚无效或撤销离婚，法律根据不足。但对于弄虚作假的事实可以纠正。
　　董某对于李某夫妇离婚问题，只涉及离婚时间的早迟或虚假问题，不涉及离婚本身的效力问题。如果查证确实属于将离婚时间提前者，则可以直接确认离婚的真实时间。董某可以真实的离婚时间为根据，主张李某夫妇承担责任，没有必要撤销离婚。因为对于董某来讲，李某夫妇离婚本身并不构成对其权利的侵害，只是由于怀疑其可能将离婚时间提前，而使其权利受到侵害。如果查证李某没有将离婚时间提前，则离婚完全是真实合法的；如果查证确实将离婚时间提前了，董某则可以据此直接主张李某夫妇共同承担赔偿责任，不涉及离婚本身的效力问题。而且最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第25条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”。这就是说，无论李某夫妇就夫妻财产和债务如何约定，只要从时间上明了确属于李某夫妻之间的共同债务，就不会影响董某追偿债务的权利，董某可以向李某夫妇的任何一方追偿。 [15]
　　但应当注意的是，对于不组成家庭的假结婚，有些国家的民法规定为无效婚姻或可撤销婚姻。如德国民法第1314条2款5项、 [16]瑞士民法第120条、 [17]意大利民法第123条、 [18]格鲁吉亚民法第1145条即是。
　　对这种情况，我国婚姻法并没有规定为无效或可撤销婚姻。那么，对此应当如何处理呢？我们认为，可以变通处理，即按婚姻不成立处理。如崔某1987年与妻子结婚，1997年为了给小姨子办城市户口，妻子逼着崔某与小姨子领了结婚证。但双方并无夫妻生活。对此，可以认定双方无结婚真意，亦无共同生活事实，其婚姻不能成立。这样认定，可以避免与我国法定无效婚姻相冲突。同时，对于不组成家庭的假结婚，在认定婚姻是否成立时，可以借鉴格鲁吉亚民法的规定， [19]即双方既没有结婚的真意，也没有共同生活事实者，其婚姻不能成立；双方虽无结婚真意，但有共同生活事实者，则不影响婚姻的成立。



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[1]史尚宽《民法总论》，正大印书馆，1980年版，第340页。
[2]王利明主编《民法》，中国人民大学出版社，2000年6月1版，第105页。
[3] 但德国民法没有关于不得对抗善意的第三人的规定。
[4]王利明主编《民法》，中国人民大学出版社，2000年6月1版第105页。
[5]蔡辉龙《论两岸婚姻条件之差异》，白沙人文社会学报，创刊号，2002年10月，第15——54页。
[6] 高凤仙《亲属法理论与实务》台湾五南图书有限公司，2000年2版，第184页。
[7] 史尚宽《亲属法论》，台湾荣泰图书有限公司，第419页。
[8]史尚宽《亲属法论》，中国政法大学出版社出版，2000年2月版，第185页。
[9]戴东雄、戴炎辉《亲属法》，五南图书出版公司2002年版第8页。余延满《亲属法原论》，中国法律图书有限公司（原法律出版社）2007年8月1版，第46页，注117。
[10] 栗生武夫着《婚姻法之近代化》，胡长清译，中国政法大学出版社2003年版， 第59页。
[11]栗生武夫着《婚姻法之近代化》，胡长清译，中国政法大学出版社2003版，第58页。
[12]栗生武夫着《婚姻法之近代化》，胡长清译，中国政法大学出版社2003版，第58页。
[13]栗生武夫着《婚姻法之近代化》，胡长清译，中国政法大学出版社2003版，第58——59页。
[14]黄建勤《董某能否对行政机关的婚姻登记行为提起诉讼》，http://www.lihunfa.org/290w.html
[15] 离婚有效与无效的情况非常复杂，我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》有一章是专门讨论这一问题，这里只能就个别问题加以说明。
[16]郑冲、贾红梅译《德国民法典》，法律出版社，1999年5月版，第296页。
[17]瑞士民法典亲属法（节录）http://www.314law.com.cn/info.php?id=451。但该规定已经被删除,见殷生根、王燕译《瑞士民法典》,中国政法大学出版社，1999年8月版。
[18]费安铃、丁玫译《意大利民法典》，中国政法大学出版社，1997年6月1版， 第47页。
[19]格鲁吉亚民法第1145条（假婚无效）规定：1.不组成家庭的婚姻可宣布无效。2.民事登记机关有权提请法庭宣布假婚无效；如一方结婚的目的不为组成家庭，则另一方有权诉请法庭宣布婚姻无效。3.如法庭审理前原登记结婚的双方事实上已组成家庭，则该婚姻不得被宣布为无效。


浙江省宁波市人大常委会


宁波市住宅小区物业管理条例
宁波市人大常委会


（1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准 1998年5月5日公布 1998年6月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和牧业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。
本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。
本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。
本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。
第三条 本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居住小区、住宅组团，下同）。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇人民政府）确定。
本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。
本条例所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
本条例所称住用人，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。
第四条 住宅小区物业管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。
第五条 宁波市房地产管理局是本市往宅小区物业管理的主管部门。
各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。
城市建设、规划、市政公用、公安、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责，协同实施本条例。
第六条 各区人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导和实施中的协调工作。
街道办事处（镇人民政府）协助物业管理主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第七条 住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益，依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。
第八条 物业管理公司受管委会的委托，根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。

第二章 初期物业管理
第九条 本条例所称初期物业管理，是指住宅小区管委会成立前的物业管理。
第十条 区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。
第十一条 新开发的住宅小区在管委会成立前，由区物业管理主管部门召集开发建设单位，邀请所在地街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商，选聘物业管理公司，实行初期物业管理。
第十二条 初期物业管理的主要职责是：在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前，督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务和其他社会服务。
第十三条 住宅小区综合验收后，开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。
第十四条 市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定，物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。
第十五条 初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。

第三章 业主、住用人代表大会和管理委员会
第十六条 住宅小区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处（镇人民政府）以及居民委员会及时召集第一次业主、住用人代表大会。
业主、住用人代表大会，由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成，每年至少召开一次。
业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定，应当经全体代表的过半数通过。
第十七条 业主、住用人代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会的组成人员；
（二）通过、修改业主、住用人公约；
（三）批准管委会工作章程；
（四）听取和审查管委会工作报告；
（五）决定关于业主、住用人利益的重大事项；
（六）改变和撤销管委会决定。
第十八条 管委会委员由业主、住用人代表大会在代表中选举产生。管委会委员中的业主、住用人代表名额应不少于五分之四。
管委会每届任期三至五年，管委会委员可以连选连任。管委会主任、副主任在管委会委员中推选产生。
管委会应当自选举产生之日起十五日内，向所在地的区物业管理主管部门办理登记。
管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。管委会会议根据需要可邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员列席。
第十九条 管委会向业主、住用人代表大会负责并报告工作。
管委会应当维护业主、住用人的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主、住用人代表大会；
（二）选聘或者解聘物业管理公司，与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）审议决定物业管理专项资金增值收益、物业维修资金和利用住宅小区物业设施产生的收益的使用；
（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划、房屋及设施维修计划；
（五）听取业主、住用人的意见和建议、监督物业管理公司的管理服务活动；
（六）配合物业管理公司做好与其他有关单位、部门的协调工作；
（七）住宅小区物业管理的其他事宜。
第二十条 业主、住用人公约是有关物业使用、维修等活动的行为规范，自业主、住用人代表大会审议通过之日起生效。
管委会应当自业主、住用人公约生效之日起十五日内，将业主、住用人公约报所在地的区物业管理主管部门备案。
第二十一条 业主、住用人代表大会作出的决定和业主、住用人公约，对住宅小区内全体业主、住用人具有约束力。

第四章 物业管理公司
第二十二条 物业管理公司应当配备相应的专业技术人员和管理人员，并按规定向物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理公司应当按资质管理的规定从事物业管理服务。
第二十三条 住宅小区综合验收时，开发建设单位应通过物业管理主管部门向该住宅小区管委会移交下列工程建设资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）单位建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）有关设备、设施的使用的维修技术资料；
（六）业主清册（房屋分配方案）；
（七）分幢分层平面图和套型图；
（八）其他必要的资料。
第二十四条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅小区物业管理方案；
（二）依照物业管理服务合同对住宅小区实施管理；
（三）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费；
（四）制止违反住宅小区物业管理规定的行为；
（五）开展多种经营和有偿服务。
第二十五条 物业管理公司的义务：
（一）按物业管理主管部门规定的物业管理标准和物业管理服务合同的要求实施物业管理，保证住宅和公共设施完好、安全，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便；
（二）接受管委会和业主、住用人的监督，并定期向管委会报告工作；
（三）接受物业管理主管部门、其他有关行政管理部门及街道办事处（镇人民政府）的监督、指导；
（四）协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。
第二十六条 物业管理公司的管理服务事项：
（一）房屋共有部位和共用设施的使用管理、维修养护和更新；
（二）道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；
（三）绿化养护；
（四）保安及公共秩序的维护；
（五）房屋共有部分和公共场所的保洁；
（六）车辆进出及停放的管理；
（七）为居民开展相关服务；
（八）其他物业管理事项。
有条件时，可接受供电、供水、通讯、有线电视等专业机构的委托，扩充物业管理内容。
第二十七条 物业管理公司接受委托从事物业管理，应当与管委会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列内容：
（一）管委会和物业管理公司名称、住所；
（二）物业管理区域范围和管理项目；
（三）物业管理服务事项；
（四）物业管理服务要求和标准；
（五）物业管理服务费用；
（六）物业管理服务期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）双方约定的其他事项。
物业管理公司应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案。
物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的，应当签订委托合同。
第二十八条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主、住用人收取物业管理综合服务费的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受管委会或者业主、住用人委托，物业管理公司自行提供服务收费的，业主、住用人可以不支付。
第二十九条 物业管理公司应当配合居民委员会做好社区工作。对管委会已委托物业管理公司进行管理服务的项目，居民委员会不再提供有偿服务。
第三十条 物业管理公司应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起十日内，向管委会办理下列事项，并报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案：
（一）对预收的物业管理综合服务费按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物，

第五章 物业使用及维护
第三十一条 业主、住用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三十二条 住宅小区禁止下列行为：
（一）未经有关部门批准，改变房屋的使用性质，结构、外形和色调；
（二）占用、损坏房屋的共有部位、共用设施和附属设施；
（三）违章搭建和违章装修；
（四）侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品；
（五）乱丢垃圾杂物或排放有毒、有害物质；
（六）乱设摊位、乱设集贸市场；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭，大型车进入住宅小区及非业主、住用人机动车停放过夜；
（八）聚众喧闹或发出超过规定标准的噪声；
（九）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在房屋和公共设施上乱写、乱画；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十三条 业主或住用人装修房屋，应当事先通知物业管理公司。物业管理公司应当将装修房屋的注意事项告知业主或住用人。
物业管理公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知管委会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十四条 房屋的维修责任按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的共有部位和共用设施，由物业管理公司负责定期养护维修。
第三十五条 住宅小区内的非住宅房屋内部由业主自行管理或聘请物业管理公司管理，其外围由住宅小区物业管理公司统一管理。
第三十六条 住宅小区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施，由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修养护，管理维修养护费用由各专业管理机构按规定支付。
第三十七条 住宅小区内车辆停放管理的收费标准按物价部门的规定执行，车辆停放管理的收益用于住宅小区物业管理。
第三十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、住用人和管委会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与管委会签订协议，并支付设置费用。收取的设置费用用于住宅小区物业管理。

第六章 物业管理用房、设施和经费
第三十九条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按住宅小区总建筑面积千方之三的比例配置物业管理用房。
物业管理用房产权属住宅小区全体业主共同所有，由管委会代管，并提供给物业管理公司有偿使用，租金用于物业管理。
物业管理用房建设费用，海曙、江东、江北区从小配套费中列支；镇海、北仑区作为成本外独立费，列入房屋价格。
第四十条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按住宅小区总建筑面积千分之四的比例配置物业管理经营用房。
物业管理经营用房按基本造价购置，购置款从物业管理专项资金中支付，产权属住宅小区全体业主共同所有，由物业管理公司向管委会租用，租金用于物业管理。
第四十一条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当配套建设住宅小区庭院式管理设施。
第四十二条 开发建设单位应当在住宅小区综合验收前，按住宅小区建设总投资千分之二的比例，向区物业管理主管部门交纳初期物业管理费，由区物业管理主管部门拨给物业管理公司使用。
住宅小区建设总投资的计算方法，由市人民政府规定。
第四十三条 开发建设单位应当在住宅小区综合验收前，按住宅小区建设总投资百分之二的比例，向物业管理主管部门交纳物业管理专项资金。物业管理专项资金在支付物业管理经营用房购置款和提取一定比例的物业管理统筹资金后，其余额以管委会名义存入市或镇海区、北仑区住房
资金管理中心，由住房资金管理中心负责增值。增值收益用于住宅小区物业管理。
物业管理专项资金的使用和管理办法，由市人民政府制定。
第四十四条 住宅小区应当设立物业维修资金，用于房屋共有部位、共用设施的维修、更新，物业维修资金设立的具体标准和办法，由市人民政府规定。
第四十五条 本条例施行前已交付使用的住宅小区，实行物业管理所需的物业管理用房、经营用房、物业管理专项资金和物业维修资金，由市人民政府另行规定。
第四十六条 业主、住用人应按月向物业管理公司交纳物业管理综合服务费。
普通住宅的物业管理综合服务费标准，由市物价部门会同市物业管理主管部门制定；高标准住宅的物业管理综合服务费标准，由物业管理公司与管委会协商确定，向当地物价部门备案。
其他服务项目的收费，除物价部门有统一规定外，由物业管理公司与管委会或者业主、住用人协商确定。
第四十七条 物业管理的各项资金，必须按规定建帐立制；各项经费的收支情况应当定期公布，接受业主、住用人监督。
财政、审计和物价等部门应当依法加强对物业管理专项资金和物业管理收费的监督、审计、检查。

第七章 法律责任
第四十八条 违反本条例规定，未经物业管理主管部门资质审查擅自从事物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办资质审查手续；逾期不补办手续的，责令限期补办，并可处二千元以上二万元以下的罚款。
第四十九条 物业管理公司不履行物业管理服务合同义务或履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任；造成业主、住用人损失的，应当承担赔偿责任。

物业管理公司违反本条例情节严重的，物业管理主管部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书。
第五十条 对业主、住用人或其他单位、个人违反本条例第三十二条规定的行为，物业管理公司有权予以制止，并通知责任人限期改正或提请有关部门处理；造成损失的，责任人应承担赔偿责任。
第五十一条 住宅小区开发建设单位违反本条例第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条规定的，由物业管理主管部门责令其限期履行；对违反第四十二条、第四十三条规定的，可按日加收应缴额千分之二的滞纳金。
第五十二条 业主、住用人未按物业管理服务合同规定交纳物业管理综合服务费的，应当承担相应的违约责任。
物业管理公司违反规定收费的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
第五十三条 违反本条例规定，截留、挪用、侵占物业管理各项经费的，除责令退回款项外，由有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 对违反本条例的行为，管委会、业主、住用人可以向区物业管理主管部门投诉。
区物业管理主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起二十日内，答复投诉人。
投诉人对区物业管理主管部门的答复有异议的，可以向市物业管理主管部门提出复核要求。市物业管理主管部门应当自受理之日起三十日内将复核意见答复投诉人。
第五十五条 物业管理公司与管委会发生争议，双方不能协商解决的，可向物业管理主管部门申请调解，也可根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
第五十六条 市或区物业管理主管部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市物业管理主管部门责令改正或者撤销其决定。
市或区物业管理主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼，当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第五十八条 本条例中业主、住用人公约、管委会工作章程的示范文本，由市物业管理主管部门制定；物业管理服务合同、初期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门制定。
第五十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
第六十条 各县（市）的住宅小区物业管理可参照本条例执行。
第六十一条 市区非住宅小区的其他住宅实行物业管理的，可参照本条例执行。
第六十二条 本条例具体应用中的问题由市房地产管理局负责解释。
第六十三条 本条例自1998年6月1日起施行。



1998年5月5日